Immobilienmakler Altbogenhausen – Immobilienpreise

Preise von Immobilien in Alt-Bogenhausen München

Alt-Bogenhausen gehört neben dem Herzogpark zu den Spitzenwohnlagen Bogenhausens als auch ganz Münchens. Namensgebend und für den hervorragenden Ruf steht dieses Viertel representativ für ganz Bogenhausen. Die Lage ist laut Gutachterausschuß München 2016 die Beste, allerdings mit einigen Ausnahmen: Links und rechts der Zaubzerstraße bis zur Mühlbaurstraße ist die Lage gut. Ebenfalls gut ist die Lage nördlich der Wehrlestraße, entlang der Richard-Straußstraße und der Ismaningerstraße. Die Wohnlage gegenüber vom Arabellapark am mittleren Ring als auch parallel zur Zaubzerstraße an der Prinzregentenstraße ist die Lage wegen der großen Verkehrsbelastung sogar nur durchschnittlich. Die Preistendenz zeigt aber auch in diesen Lagen nach oben. Mitentscheidend ist neben dem Baujahr auch die Mikrolage innerhalb dieses Viertels.

Inhalt:
1. Lage und Entwicklung der Immobilie in Alt-Bogenhausen
2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert
3. Immobilienpreis in Altbogenhausen München 2016
4. Immobilienbewertung und Wohnungs- und Hausverkauf in Altbogenhausen

1. Lage und Entwicklung in Alt-Bogenhausen

Altbogenhausen ist ein Stadtteil des Bezirkes Bogenhausen und liegt zwischen der Isar und dem mittleren Ring. Südlich wird sie begrenzt von der Prinzregentenstraße und im Norden von der Montgelasstraße und Bülowstraße.

Wie alle Dörfer auf dem heutigen Gebiet Bogenhausens ist auch Bogenhausen Ende des 19. Jahrhunderts auf Grund der Industrialisierung stark gewachsen. 1892 wurde das Dorf Bogenhausen nach München eingemeindet, welches sich auf dem Gebiet vom heute bekannten Altbogenhausen befindet.
Hier gab es bis zu Beginn des 20. Jahrhunderts zwei Schlösser, von denen heute keines mehr steht. Das im 18. Jahrhundert erbaute Hompeschloss, welches früher auch Schloß Neuberghausen hieß stand in der Maria Theresiastr. 35. Gleich darüber sind die letzten und einzigen baulich erhaltenen Spuren des alten Bogenhausens am Kirchplatz 1 die Kirche St. Georg mit Friedhof und dem barocken Pfarrheim, welche heute unter Ensembleschutz stehen.
Weiter nördlich in der Ismaningerstr. 109 stand das Schlösschen Steppberg, zu welchem auch der heutige Herzogpark gehörte. Nach dessen Verfall wurde 1909 eine große Künstervilla errichtet, in welcher heute der Bundesfinanzhof seinen Sitz hat.

Das Wachstum hielt weiter an und Altbogenhausen verschmolz immer mehr mit den ehemaligen Nachbardörfern Priel, Steinhausen und Herzogpark, welche wie auch die anderen Dörfern wie Englschalking, Denning, Daglfing, Oberföhring, Zamdorf und Johanneskirchen alle mittlerweile zu München Bogenhausen gehören.
Die Bebauung wuchs zunächst von der Prinzregentenstraße Richtung Norden. Der größte Zuwachs war bis zum 2. Weltkrieg, wo sich Alt-Bogenhausen auch östlich bis an die heutige Grenzen zur Richard-Strauß-Straße ausdehnte.

Mittlerweile ist eine Nachverdichtung in Altbogenhausen im Wesentlichen durch Dachgeschoßausbauten möglich. Neubau ist aktuell hier recht gering. Heute geraten die Bezeichnungen der alten Orte auf dem Gebeit des heutigen Altbogenhausens wie „am Steppberg“, „Neuberghausen“ und „Brunnthal“ großteils in Vergessenheit.

2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert

Durch die geringen Schäden im 2. Weltkrieg gibt es hier verhältnißmäßig recht viel historisch schöne Altbauten, welche auch mehrheitlich unter Denkmalschutz stehen. Bekannt sind vor allem die Jugendstilbauten entlang der Prinzregentenstraße, welche der Münchner Secessionsstil deutlich prägten. Daneben wohnen viele Bewohner von Alt-Bogenhausen in Mietshäusern, die auch klassizistisch geprägt sind. Entlang der Isar und rund um dem Böhmerwaldplatz gibt es noch die meisten Villen, welche teilweise auch zu Mehrparteienhäusern aufgeteilt sind.
Vorwiegend entlang bzw. angrenzend an die Zaubzerstraße finden sich Genossenschaftswohnblöcke aus Zeiten rund um die Weltkriege in ihrer typisch schlichten Bauform. Der Bauhausstil läßt sich hier teilweise gut erkennen.
Die 16 Häuser der Atriumsiedlung von 1931 stechen architektonisch durch ihre ebenerdige und einstöckige Bebauung hervor, welche in diesem Viertel kaum vor zu finden ist. Die Atriumsiedlung Bogenhausen steht unter Denkmalschutz.

Heute befinden sich in Altbogenhausen mehrheitlich Mehrfamilienhäuser teils in Eigentümerwohngemeinschaft und oder im Besitz von Immobilienfirmen, welche jeweils dem Stil ihren Architekturepochen entsprechen. Hochhäuser sind nicht vorhanden.

Der Anteil an niedergelassenen Ärzten, Rechtsanwälten und Privatkliniken ist in diesem noblen Viertel hoch. Die Verkehrsanbindung mit den U-Bahn-Haltestellen Richard-Straußstraße, Böhmerwaldplatz, Prinzregentenplatz und der Tramlinie 16 entlang der Ismaninger Straße ist als gut zu bezeichnen. Trotz nahezu Innenstadtlage findet man in den Maximiliansanlagen erholsame Grünflächen. An diesen Knotenpunkten findet sich auch gößere Ansammlungen für die Nahversorgung des täglichen Bedarfs und Restaurants.

3. Immobilienpreis in Altbogenhausen München

Preis Wohnung Altbogenhausen München

Die Preise in Alt-Bogenhausen sind erneut gestiegen. Laut Gutachterausschuß München 2016 wurde in besten Lagen Münchens für Wohnungen bis Baujahr 1929 ein Preis von 11.000 €/m² erzielt. In guter Lage ist der Quadratmeterpreis immer noch 6.700 €/m². Bei Wohnungen aus den 30er und 40er Jahren liegt der Preis bei 4.750 €/m² in durchschnittlicher Lage und bei Wohnungen von 1950 bis 1959 ist der Preis 5.100 €/m² und 5.950 €/m² in guter Lage.

Günstiger sind die Preise aus den 60er Jahren mit 4.650 €/m² in durchschnittlicher, 5.850 €/m² in guter und 6.300 €/m² in bester Lage. Auch Wohnungen der Baujahre 1970 bis 1979 sind mit 4.700 €/m² in durchschnittlicher, 5.700 €/m² in guter und 6.700 €/m² in bester Lage günstig.
Wohnungen von 1980 bis 1989 sind in durchschnittlicher Lage 5.050 €/m², in guter 5.750 €/m² und 8.650 €/m² in bester Lage. Von 1990 bis 1999 ist der Preis einer Wohnung in Altbogenhausen in durchschnittlicher Lage bei 5.550 €/m², in guter bei 6.000 €/m² und 7.750 €/m² in bester Lage. Und wiederverkaufte Wohnungen ab 2000 sind in durchschnittlicher Lage bei 5.900 €/m², in guter Lage 6.800 €/m² und 10.500 €/m² in bester Lage.

Der Preis für eine Neubauwohnung ist 2016 in guter und durchschnittlicher Lage 7.150 €/m².

Die Standardabweichung der genannten Preise bei den ausgewerteten Objekten liegt zwischen 15% und 30%. Die extremen preislichen Ausreißer sind darin nicht eingegangen.
Ebenfalls nicht enthalten sind Luxuswohnungen in top-Lagen und Gebäuden mit markanter Architektur und außergewöhnlichen Details zwischen 100 m² und 200 m². Diese liegen im Vorjahr 2015 bei 12.400 €/m² über alle Baujahre von 1885 bis 2011 gerechnet. Ein Beispiel für solch einen hohen Preis ist eine Wohnung in einem Jugendstilhaus in der ruhigen Maria-Theresia-Straße mit Blick auf die Isarau. Auch dieser Preis kann bis zu 15 % nach oben oder unten abweichen, was dann auch von der speziellen Mikrolage, Ausstattung und dem Zustand der Wohnung abhängt.

4. Immobilienbewertung und Wohnung oder Haus verkaufen in Altbogenhausen

Sie überlegen sich den Wert Ihrer Immobilie in Altbogenhausen München? Die oben genannten Quadratmeterpreise sind Richtwerte zur Orientierung, welche nahezu immer nach oben oder unten abweichen, da Bestandswohnungen und Häuser im Vergleich zum Neubau alle unterschiedlich sind (wobei auch bei diesen die Quadratmeterpreise nicht gleich sind).

Bei Wohnungen spielt die Mikrolage die wichtigste Preisdominante. Eine Erdgeschosswohnung liegt durchschnittlich 10% niedriger bei Preis für Verkauf einer Wohnung im selben Haus. Ist die Aussicht auf den grünen und ruhigen Böhmerwaldplatz oder auf den stark befahrenen Mittleren Ring? Aber auch Ausstattung und Zustand entscheiden, welchen maximalen Preis man erreichen kann.

Gerne helfen wir Ihnen mit der genauen Eingrenzung des Preises und als professioneller Immobilienmakler beim Verkaufen Ihrer Wohnung oder Hauses in München Bogenhausen weiter. Vereinbaren Sie mit uns einen unverbindlichen und kostenlosen Kennenlern-Termin. Dabei geben wir Ihnen gerne eine fachmännische Erstbewertung Ihrer Immobilie in Altbogenhausen München kostenlos mit, damit Sie sich die nächsten Schritte gut überlegen können.

---

Quellen: Kommunalreferat München; thiele-architekten.de; nordostkultur-muenchen.de; Jahresbericht 2016 des Gutachterausschusses München; Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler Bogenhausen XEBRA GmbH

Der Marktbericht Immobilie Altbogenhausen München ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises und dient lediglich zur ersten Orientierung. Deshalb sollte die konkrete Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für Bogenhausen erfolgen. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.

Text und Bilder: XEBRA GmbH
Aktualisiert am 06.07.2017

Das könnte Sie auch interessieren: Immobilienpreis ganz Bogenhausen