Alle Immobilienpreise für Oberföhring – XEBRA Immobilienmakler für Bogenhausen

Preise von Immobilien in Oberföhring Bogenhausen

Oberföhring ist eines der wenigen Stadtteile Münchens und Bogenhausens, wo die Lagequalität von durchschnittlicher bis zu sehr guter Lage vorhanden ist. Westlich der Oberföhringer Straße ist laut Gutachterausschuß München 2016 die Lage sehr gut. Östlich davon ist die Lage tendenziell im oberen Bereich mit Ausnahmen in durchschnittliche Lage und südlich der Johanneskirchener Straße mit Ausnahmen in guter Lage. Daher kommt es hier zu großen Preisabweichungen, welche aber auch von vielen weiteren Faktoren wie Baujahr, genauere Microlage, Größe und Zustand abhängen. Bei Häusern ist die Grundstücksgröße die hauptsächliche Preisgrundlage.

Inhalt:
1. Lage und Entwicklung der Immobilie in Oberföhring
2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert
3. Immobilienpreise in Oberföhring Bogenhausen
4. Immobilienbewertung und Wohnungs- und Hausverkauf in Oberföhring

1. Lage und Entwicklung in Oberföhring

Oberföhring ist das nördlichste Stadtteil des Bezirkes Bogenhausen und ist erstmals 750 genannt worden. Nördlich grenzt es an Unterföhring an der Hagelstangestraße, westlich von der Isarinsel zur Isar, südlich an die Mauerkirchenerstraße und dem Isarwehr. Im nördlichen Osten ist die Grenze zu Johanneskirchen die Cosimastraße. Weiter südlich liegt die östliche Grenze hinter dem Prinz-Eugen-Park an der Stradellastraße und dem Ringofenweg.

1818 kam St. Emmeran als Teil zu Oberföhring, welches wiederum 1913 in München eingegliedert wurde. Wie oft in Bogenhausen waren auch hier in St. Emmeram als auch in dem historischen Dorf Oberföhring bis zur Jahrhundertwende wenig Bevölkerung vorhanden. 1910 besaß Oberföhring immerhin 215 Haushalte und war somit die größte Ortschaft auf dem Gebiet des heutigen Bogenhausens. 2015 war die Einwohnerzahl bei 13.179 auf 2,21 Hektar, was aber mittlerweile weder flächen- noch bevölkerungsmäßig die größte in dem Stadtbezirk mehr ist. Es wohnen hier viele Familien mit Kinder, womit der Altersdurchschnitt hier geringer ist.

Der historische Dorfkern liegt in der Muspillistraße bei der 1680 wieder errichteten Kirche St. Lorenz. Dort als auch ein Stück nördlicher bei der St. Emmeransmühle befinden sich noch alte Gebäude. Ansonsten sind rund um diese Dörfer auf den ehemaligen Grünflächen, welche noch im 19. und 20. Jhd. zum Ziegelabbau benutzt wurden sichtlich durch den Bevölkerungswachstum im letzten Jahrhundert mit Immobilien zugebaut worden. Die letzte erhaltene Ziegelei in Bogenhausen befindet sich gegenüber der Trambahnstation Taimerhofstraße, wo heute auch wöchentliche Führungen statt finden.

Einen weiteren Bauwachstumsschub erlebte Oberföhring nach dem Krieg, wo die günstigen Flächen veräußert und bebaut wurden. Zu Beginn der 80-er Jahren wurde die Siemens-Siedlung zwischen der Cosimastraße und Wesendonkstraße errichtet, welche aber mittlerweile aufgeteilt und einzeln verkauft wurden. Auf der anderen Seite der Wesendonkstraße ist der letzte Bauabschnitt der Wohnanlage Lohengrin von der Bayernareal neulich übergeben worden. Um die Jahrhundertwende wurde das Cosimakaree an der Taimerhofstraße auf dem Grund der Erzdiöse Freising in Erbbaurecht (Erbpacht) errichtet. Ab ca. 2010 wurden die Bogenhausener Höfe von der Conceptbau errichtet. Das wohl nennenswerteste Neubaugebiet ist sicherlich das ehemalige Kasernengelände im Prinz-Eugen-Park, wo in dem kommenden Jahrzehnt eine Siedlung mit 1.600 neuen Wohnungen teils für Miete und teils für Eigentümerwohngemeinschaft errichtet wird. Es soll eine innovative Mustersiedlung mit sozialer Infrastruktur und aktuellsten ökologischen Ansätzen entstehen.

Entlang der Oberföhringer Straße hat es einen typischen Vorortscharakter. Insgesamt hat Oberföhring aber im münchener Vergleich noch viele Grünflächen und ist mit der Isarinsel ein beliebtes Ausflugsziel für die Innenstädtler.

2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert

Das markanteste Gebäude in Oberföhring ist das exponierte Pharao-Haus an der Cosimastraße Ecke Effnerstraße, welches 1974 mit 400 Wohnungen errichtet wurde. Es verfügt über 18 Stockwerke und drei große Wohnflügel, welche wegen ihrer Pyramidenform namensgebend waren. Typisch für die Zeit sind die voll umlaufenden Balkone entlang der Wohnungsaußenseiten, was einerseits den Wohnraum im Sommer vergrößert. Andererseits ist die verwendete Bautechnik schon lange nicht mehr aktuell und die Balkone aus Fertigbetonteilen führen im Winter die Wärme wie Kühlrippen eines Motors nach außen ab, was zu hohen Nebenkosten führt. Nichts destotrotz ist es bei seinen Eigentümern beliebt und die Nachfrage hoch.
Die Gebäudetypen in Oberföhring entsprechen in den meisten Fällen den jeweiligen Baustilen und der Architektur Ihrer Erbauungsjahre. Die Wohnblöcke in den Vierteln sind in konventioneller Beton- und Ziegelbauweisen errichtet.

Geschäfte des täglichen Lebens und Restaurants sind unkonzentriert verteilt im ganzen Stadtteil. Ladenzentren auch mit Lokalen gibt es z.B. in der Siemens-Siedlung, bei der Fürkhofstraße, dem Pharaohaus und dem alten Ortskern des Stadtteiles. Eine nennenswerte Industrie ist hier zum Wohl der Bewohner nicht angesiedelt. Auf dem ehemaligen Gelände des Oberföhringer Krankenhauses ist ein weitläufiger Bürgerpark angesiedelt, wo heute mehrere dutzend Vereine beheimatet sind. Der hohe Freizeitwert ist vor allem mit der Isarinsel und dem benachbartem englischen Garten gegeben.

Die Verkehrsanbindung ist mit der Trambahn an der Cosimastraße und vielen Buslinien gut gelöst. Ab zu warten gilt die Verkehrszunahme nach Errichtung des Prinz-Eugen-Parks in dem nächsten Jahrzehnt, wodurch sich die Bevölkerung Oberföhrings geschätzt um 20% erhöhen wird. Eine U-Bahn ist hier nicht geplant.

3. Immobilienpreise in Oberföhring

Preis Wohnung Oberföhring

Der größte Anteil der Wohnungen in Oberföhring entstand ab den 60er Jahren. In durchschnittlichen Lagen ist bei Wohnungen dieser Baujahre der Mittelwert bei 4.650 €/m² , bei 5.850 €/m² in guten Lagen und bei sehr guten Lagen 6.300 €/m² laut dem Gutachterausschuss München für tatsächlich verkaufte Wohnungen 2016.
Wohnungen von 1970 bis 1979 haben einen Wert in durchschnittlicher Lage von 4.700 €/m², 5.700 €/m² in guter Lage und 6.700 €/m² in sehr guten Lagen. In den 80er Jahren steigen die Preise weiter auf 5.050 €/m² in durchschnittlichen Lagen, 5.750 €/m² in guten und 8.650 €/m² in sehr guten Lagen. Wohnungen der Baujahre 1990 bis 1999 sind in durchschnittlicher Lage 5.550 €/m² bis zu 7.750 €/m² in sehr guter Lage wert. Neue Wohnungen von 2000 bis 2012 kosteten in durchschnittlicher Lage 5.900 €/m² und 6.800 €/m² in guter Lage.

Bemerkenswert ist, dass man eine Neubauwohnung bereits bei 7.150 €/m² 2016 (ohne beste Lagen) kaufen kann. Die Preisspanne bzw. Standardabweichung ist bei allen genannten Quadratmeterpreisen 15 % bis 25% nach oben und unten. Dies hängt dann noch von weiteren Faktoren wie Microlage, Zustand, Austattung u.s.w. ab.

Preis Tiefgarage Oberföhring

Durchschnittliche Preise für Tiefgaragen in ganz München und Bogenhausen hängen auch vom Baujahr ab. Tiefgaragenstellplätze von 1960 bis 1979 kosten 2016 im Schnitt 15.500 € und von 1980 bis 1999 16.000 €. Ab 2000 bis 2013 ist der Wert bei 18.000 €. Im Neuverkauf ist der Preis 27.000 €.
Duplexgaragen bzw. Doppelparker und Mehrfachparker sind dem jeweiligen Baujahren entsprechend zwischen 13.000 € bis 16.000 € ohne Neuverkauf.
Begehrte Einzelgaragen kosten bemerkenswerterweise nur 16.000 € im Vergleich zu 8.750 € für einen oberirdischen Stellplatz.

Preis Erbpacht Oberföhring

Genannt werden hier die Preise für Erbpacht für gute und durchschnittliche Lagen Münchens in 2016. Wohnungen aus den 60er Jahren in Erbbaurecht haben einen mittleren Preis von 3.650 €/m². Von 1970 bis 1979 liegt der Preis bei 3.350 €/m². Von 1980 bis 1989 steigt der Preis wieder auf 3.800 €/m² und endet bei aktuell 4.250 €/m² bei Erbau von 1998 bis 2009. So ein Beispiel ist das Cosima-Karree.
Auch bei dieser Erbpacht kommt es zu Standardabweichungen von 5% bis 25%. Bei Erbbaurecht spielt der Erbbauzins eine entscheidende Preisbeeinflussung.

Preis Haus Oberföhring

Einfamilienhäuser gibt es hier vornehmlich an der Johanneskirchnerstraße, der Oberföhringerstraße und östlich davon. Die Preisespannen sind bei Häusern deutlich größer als bei Wohnungen, was im Wesentlichen auch vom Grundstück abhängt.

Laut Gutachterausschuß ist der durchschnittliche Preis für eine Wohnung erbaut zwischen 1950 und 1969 in guter und durchschnittlicher Lage bei 1.280.000 €. Die Grundstücksfläche hat dabei 600 m² und 170 m² Wohnfläche. Häuser von 1970 bis 1989 sind in den genannten Lagen zwischen 830.000 € und 2.000.000 €, wobei die Grundstücksfläche bei den ausgewerteten und verkauften Immobilien nur noch bei 550 m² lag. Häuser von 1990 bis 2011 liegen zwischen 950.000 € und 1.950.000 € und 500 m² bei 165 m² Wohnfläche.
Die eklatanten preislichen Ausreißer wie z.B. ein verkauftes Luxushaus in Toplagen mit über 10 Millionen Verkaufspreis und die 2 tatsächlich verkauften „Freundschaftspreis-Häuser“ an den Nachbarn oder guten Freund für nur 200.000 € sind nicht in die Auswertung eingeflossen.
Bei dem Hausverkauf spielen sehr viele Faktoren eine preisbestimmende Rolle.

4. Immobilienbewertung und Wohnung oder Haus verkaufen in Oberföhring

Sie überlegen sich den Wert Ihrer Immobilie in Oberföhring Bogenausen? Die oben genannten Quadratmeterpreise sind Richtwerte zur Orientierung, welche nahezu immer nach oben oder unten abweichen, da Bestandswohnungen und Häuser im Vergleich zum Neubau alle unterschiedlich sind (wobei auch bei diesen die Quadratmeterpreise nicht gleich sind).

Bei Wohnungen spielt die Mikrolage die wichtigste Preisdominante. Eine Erdgeschosswohnung liegt durchschnittlich 10% niedriger bei Preis für Verkauf einer Wohnung. Ist die Aussicht auf die ruhige Isarinsel oder auf die stark befahrene Effnerstraße? Aber auch Ausstattung und Zustand entscheiden, wie weit der Preis über oder unter den genannten Durchschnittspreisen liegt.
Bei Häusern spielt ebenfalls die Lage eine große Rolle. Und wie viel muss noch investiert werden, um das Haus den aktuellen energetischen und individuellen Anforderungen entsprechend zu modernisieren? Oder liegt das Einfamilienhaus mit dem Garten zur Oberföhringerstraße oder wie viel Investition bedarf es einer durchschnittlichen Modernisierung?

Gerne helfen wir Ihnen mit der genauen Eingrenzung des Preises und als professioneller Immobilienmakler beim Verkaufen Ihrer Wohnung in München Bogenhausen weiter. Vereinbaren Sie mit uns einen unverbindlichen und kostenlosen Kennenlern-Termin. Dabei geben wir Ihnen gerne eine fachmännische Erstbewertung Ihrer Wohnung in Oberföhring kostenlos mit, damit Sie sich die nächsten Schritte gut überlegen können.

Quellen: Kommunalreferat München; wikipedia.org; unser-bogenhausen.de; immobilienreport.de; Jahresbericht 2016 des Gutachterausschusses München; Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler Bogenhausen XEBRA GmbH

Der Marktbericht Immobilie Oberföhring Bogenhausen ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises und dient lediglich zur ersten Orientierung. Deshalb sollte die konkrete Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für Bogenhausen erfolgen. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.

Text und Bilder: XEBRA GmbH
Aktualisiert am 21.06.2017

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