Immobilienmakler Johanneskirchen – Immobilienpreise

Preise von Immobilien in Johanneskirchen Bogenhausen

Im Münchener Stadtteil Johanneskirchen sind die Immobilienpreise 2016 ebenfalls erneut gestiegen. Durch den nachhaltigen Wohnungsmangel in München Bogenhausen und den Baustellen für neuen Wohnraum an der Johanneskirchenerstraße profitiert das ganze Stadtteil. Laut dem Gutachterausschuss München 2016 ist die gesamte Wohnlage von Johanneskirchen im durchschnittlichen Bereich, wobei sich dies unserer Meinung nach konstant verbessert.

Inhalt:
1. Lage und Entwicklung der Immobilie in Johanneskirchen
2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert
3. Immobilienpreise in Johanneskirchen Bogenhausen 2016
4. Immobilienbewertung und Wohnungsverkauf in Johanneskirchen

 

1. Lage und Entwicklung der Immobilie in Johanneskirchen

Johanneskirchen ist das nordöstlichste Stadtteil Bogenhausens und grenzt somit an die darüberliegenden Gemeinden Unterföhring und Aschheim an. Östlich liegen die Grenzen an der Cosimastraße, Johanneskirchener Straße und dem Ringofenweg. Südlich grenzt die Fideliostraße, Stegmühl- und Salzstraße dieses Stadtteils von Englschalking und Daglfing ab.

Wie weitere Bogenhausener Stadtteile ist auch Johanneskirchen erst 1930 zu München eingemeindet worden. Der historische Ortskern des Dorfes, welches mit der Kirche Sankt Johann Baptist erstmals 815 n.Chr. Erwähnung fand, befindet sich heute östlicher der S-Bahnstation.
Auch hier boten die neu eingemeindeten Dörfer günstiges Bauland an und die Bevölkerung stieg im letzten Jahrhundert rasant. Zunächst wurde in Form eines Vereines die Zahnbrechersiedlung 1933 errichtet, wo jeder Bewohner als Mitglied mit vielen Verpflichtungen beitreten musste. Ab 1965 bis 1968 entstanden die großen Wohnblöcke an der Freisschützstraße von den Bauträgern GWG, Südruanda und Münchner Grundbesitz.

Immobilienpreis Johanneskirchen

Immobilienpreis Johanneskirchen; alter Dorfkern von Johanneskirchen

1984 bis 1986 wurde die bis heute mit Grundwasser kämpfende „Gartenstadt Johanneskirchen“ auf der Länderei der Pfarrpfründestiftung St. Lorenz zum größten Teil in Erbbaurecht errichtet. Von den ca. 550 Wohneinheiten hier befinden sich bis auf ca. 100 Stück alle im Privateigentum (ohne oder größtenteils in Erbbaurecht).
Weitere Nachverdichtung fand an der Preziosastraße von 1997 bis 2002 mit erneut hohen Wohnblöcken statt. Heute wohnen rund 10.500 Einwohner in diesem Stadtteil.

Aktuell ist die Entwicklung der Bebauung abgesehen von der Ecke Johanneskirchnerstr./Freischützstr. ruhig. Da diese Siedlung innerhalb Münchens aber anteilig die meisten Ackerflächen durch das Johanneskirchener Moos hat, liegt es nahe, dass die momentanen Planungen der Münchner Siedlungsentwicklung eine Nachverdichtung hier vorsehen. Rund um die Gartenstadt und die Zahnbrechersiedlung von der S-Bahnlinie bis an die Grenzen von Aschheim soll eine Bebauung bis 2035 mit 15.000 bis 18.000 Wohnungen auf 600 Hektar entstehen. Die S-Bahn selbst soll untertunnelt werden, was wiederum Platz für 500 bis 1.000 Wohnungen bis südlich runter nach Daglfing schaffen kann.

2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert

Bis auf den alten Dorfkern von Johanneskirchen spiegelt die mehrheitliche Architektur Johanneskirchens alle Facetten des letzten Jahrhunderts wieder. 4 Jahrzehnte sind aber dominierend. Mit Ausnahme der Zahnbrechersiedlung und einigen Reihenhäusern in der Gartenstadt Johanneskirchen sind große Mehrfamilienhäuser und Wohnblöcke hier am meisten vor zu finden.
In der Zahnbrechersiedlung sind es typische kleine Häuser und Doppelhäuser der Reichskleinsiedlungs-Architektur ähnlich wie in der Afrika-Siedlung oder Siedlung-Steinhausen in München. Hier wurden auf ca. 1.200 m² Grundflächen einfache Häuser mit 70 m² Wohnfläche und ausbaufähigem Dachgeschoß errichtet, von welchen noch mehrere heute stehen.

Die zweite große Welle war in den 60er Jahren mit der Wohnanlage in der Freischützstraße. Hier stehen typische Wohnblöcke der Zeit mit 4 bis 19 Geschossen in konventioneller Beton-Fertigbauweise und vielen Balkonen. Es befinden sich hier ca. 1.800 Wohneinheiten in architektonischen Zeilen-, Scheiben- und Punkthochhäuser.
Mitte der 80er Jahre wurde dann die „Gartenstadt Johanneskirchen“ mit nur noch maximal 5 Geschossen entwickelt. Im Stil der Zeit gibt es hier auch viele Reihenhäuser, die mit ca. 250 m² Grundstücksfläche auch dem Trend von immer kleineren Grundflächen wiederspiegeln.
Die Wohnanlage an der Preziosastraße mit knapp 500 Wohneinheiten, welche um die Jahrhundertwende westlich der Freischützstraße errichtet wurde, verfügt über 5 bis 9 Geschosse und ist energetisch gesehen noch auf dem aktuellen Stand der Technik.

Die Nahversorgung innerhalb des Stadtteils ist an verschiedenen Orten gut möglich. Im Süden ist der Lidl-Einkaufsmarkt, der Wertstoffhof, eine große Tennisanlage und das Spielzentrum für Jugendliche im angrenzendem Englschalking. Vereinzelte Industrie befindet sich eher im Norden des Stadtteils. Bei dem S-Bahnhof befinden sich ein Hotel, die Anni-Braun-Schule und das beliebte Lokal „Dicke Sophie“.
Entlang der Cosimastraße fährt die Trambahn 16 und 18. Durch den eigenen S-Bahnhof und viele Buslinien durch ganz Johanneskirchen kann man die Nahverkehrslage als gut bezeichnen.

3. Immobilienpreise in Johanneskirchen

Preis Wohnung Johanneskirchen Bogenhausen

Der größte Anteil der Wohnungen in diesen durchschnittlichen Lagen wurde ab den 60er Jahre gebaut. Hier ist bei einem Verkauf einer Wohnung in Johanneskirchen ein Preis bei 4.650 €/m² aus allen ausgewerteten Verkäufen beim Gutachterausschuss errechnet. Zu diesen Preisen kommt eine Abweichung von 15% mehr oder weniger je nach Microlage, Ausstattung und Erhaltung. Auch hier können die Preise aber noch selbst über dieser Standardabweichung nach oben oder unten ausschlagen. Wohnungen von 1970 bis 1979 liegen bei 4.700 €/m² in diesen Lagen. Bei Baujahren von 1980 bis 1989 ist der Wert der Wohnung bei 5.050 €/m². In den 90ern ist der Verkauf einer Wohnung für 5.550 €/m² im Mittel gewesen. Ab 2000 sind die Preise bei 5.900 €/m². Für Neubauwohnungen wurden im Mittel über alle Gebiete Münchens in selber Lagequalität der Quadratmeter für 7.150 € veräußert.

Preis Apartment Johanneskirchen

Bei kleinen Wohnungen und Apartments sind münchenweit die Quadratmeterpreise in diesen Lagen wie Johanneskirchen der Baujahre 1960 bis 1979 bei 4.975 €/m² mit 15% Standardabweichung. Von 1980 bis 1989 ist der Wert einer Wohnung bei 5.050 €/m², wobei auch hier die Standardabweichung bei 15 Prozent liegt. Diese Preise spiegeln den Durchschnitt der ausgewerteten Immobilientransaktionen ohne die wenigen großen Ausreißer nach oben oder unten wieder. Apartments der 90er Jahre kosten 5.100 €/m² und ab 2000 bis 2007 6.300 €/m².

Preis Erbpacht Johanneskirchen

Eine Wohnung in Erbpacht in Johanneskirchen ist bei 3.650 €/m² wie in Münchens guten und durchschnittlichen Lagen, wenn das Wohnhaus zwischen 1960 und 1969 in München Bogenhausen gebaut wurde. Eine Erbbau Wohnung in der Gartenstadt Johanneskirchen der 80er Jahre liegt bei ca. 3.800 €/m². Von 1990 bis 2009 sind die Preise bei ca. 4.075 €/m² für Erbpacht im Verkauf.

Preis Reihenhaus Johanneskirchen Bogenhausen

Eine nennenswerte Reihenhaus-Ansammlung in Johanneskirchen existiert nur in der Gartenstadt. In Münchens guten und durchschnittlichen Lagen kostet für die Baujahre 1980 bis 1989 ein Reihenmittelhaus 690.000 €. Es hat im Schnitt 195 m² Grundstücksfläche und 120 m² Wohnfläche, womit sich 5.750 €/m² Wohnfläche berechnen. Das Reiheneckhaus kostet 840.000 € und verfügt über 360 m² Grund und 120 m² Wohnfläche. Dies ergibt 7.000 €/m² Wohnfläche.
Bei Reihenmittelhäuser liegt die Standardabweichung bei 15% und bei Reiheneckenhäuser 20%, wobei aber auch hier die großen Ausreißer nach oben und unten nicht enthalten sind.

Preis Doppelhaus Johanneskirchen

Nennenswerte Ansammlung von Doppelhäusern gibt es lediglich in der Zahnbrechersiedlung und einigen wenige Doppelhäusern in der Gartenstadt Johanneskirchen und beim alten Dorfkern.
In Münchens guten und durchschnittlichen Lagen kostet eine Doppelhaushälfte Baujahr 1950 bis 1959 im Schnitt 920.000 € mit Grundstücksflächen von 440 m². Bei Häusern der 60er Jahre ist der Durchschnittswert 795.000 €. Ab den 70er und 80er Jahren steigt er Preis auf 950.000 €. 1990 bis 1999 folgt mit 930.000€ und erreicht ab 2000 die höchsten Preise mit 960.000 € und 300 m² Grundstücksfläche, was einen Quadratmeterpreis von 7.150 € bedeutet. Zu beachten gilt, dass die Grundstücksflächen tendenziell immer geringer wurden.

Auch bei Verkauf einer Doppelhaushälfte in Johanneskrichen ist zu beachten, dass bei alten Gebäuden nicht der Hauswert bedeutend ist, sondern meistens nur der Grundstückswert. Inzwischen wird oft die alte Doppelhaushälfte rückgebaut und nach aktuellen Standards errichtet. Die Preise sind Durchschnittswerte für gute und durchschnittliche Lagen, wobei Johanneskirchen zu durchschnittlich zählt. Eine Standardabweichung von bis zu 20% ist hier möglich. Spitzenwerte und Ausreißer gehen nicht in diese Auswertung rein.

4. Immobilienbewertung und Wohnungsverkauf in Johanneskirchen

Sie überlegen sich den Wert Ihrer Immobilie in Johanneskirchen in Bogenausen? Die oben genannten Quadratmeterpreise sind Richtwerte zur Orientierung, welche nahezu immer nach oben oder unten abweichen, da Bestandswohnungen und Häuser alle unterschiedlich sind im Vergleich zum Neubau (wobei auch bei diesen die Quadratmeterpreise abweichen wie aktuell in den neuen Häusern an der Johanneskirchenerstr.).
Bei Wohnungen spielt die Mikrolage die wohl wichtigste Preisdominante. Eine Erdgeschosswohnung liegt durchschnittlich 10% niedriger bei Preis für Verkauf einer Wohnung. Ist die Aussicht auf das Johanneskirchener Moos oder die 4-spurige Cosimastraße oder zur S-Bahnlinie? Aber auch Ausstattung und Zustand entscheiden, wie weit die Preise über oder unter den genannten Durchschnittspreisen liegen.

Gerne helfen wir Ihnen mit der genauen Eingrenzung des Preises und als professioneller Immobilienmakler beim Verkaufen Ihrer Wohnung in München Bogenhausen weiter. Vereinbaren Sie mit uns einen unverbindlichen und kostenlosen Kennenlern-Termin. Dabei geben wir Ihnen gerne eine fachmännische Erstbewertung Ihrer Wohnung in Johanneskirchen kostenlos mit, damit Sie sich die nächsten Schritte gut überlegen können.

 


Quellen: Kommunalreferat München; citypopulation.de; unser-bogenhausen.de; nordostkultur-muenchen.de; Jahresbericht 2016 des Gutachterausschusses München; Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler Bogenhausen XEBRA GmbH

Der Marktbericht Immobilie Johanneskirchen München ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises und dient lediglich zur ersten Orientierung. Deshalb sollte die konkrete Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für Bogenhausen erfolgen. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.

Text und Bilder: XEBRA GmbH
Aktualisiert am 21.06.2017

 

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