Immobilienmakler Zamdorf – Immobilienpreise

Preise von Immobilien in Zamdorf Bogenhausen

Auch in München Zamdorf sind die Immobilienpreise 2016 erneut gestiegen. Die Kolonialsiedlung ist beliebt, da es hier viele Häuser mit Grundstücken gibt. Die Lage ist hier mit Ausnahme der durchschnittlich geltenden Lage der Wohnhäuser direkt an der Eggenfeldener Straße als gut zu bezeichnen.

Inhalt:
1. Lage und Entwicklung der Immobilie in Zamdorf
2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert
3. Immobilienpreis in Zamdorf Bogenhausen 2016
4. Immobilienbewertung und Wohnungsverkauf in Zamdorf

 

1. Lage und Entwicklung in Zamdorf

Zamdorf liegt zwischen dem Denninger Anger und der Bahnstrecke, und östlich von Steinhausen bis zur S-Bahnlinie zum Flughafen. Die A94 teilt den Stadtteil in Nord und Süd, wobei sich südlich ausschließlich ein Gewerbegebiet mit dem markanten Hochhaus der süddeutschen Zeitung befindet. Im Nord-Osten ist der Zamilapark, welcher in einem eigenen Immobilien-Marktbericht beschrieben wird (siehe Immobilienpreis Zamilapark). Hingegen werden auf dieser Seite die Preise vom Nord-West-Teil Zamdorfs erörtert, welches ehemals als Erwerbslosensiedlung 1934 erbaut wurde. Kurz darauf wurde sie aber unter Afrikasiedlung“ und heute vornehmlich unter Kolonialsiedlung Zamdorf“ bekannt. Die Straßennamen stammen von deutschen Afrikaforschern und Pionieren. Im Südosten der 23 Hektar großen Siedlung liegt eine Kleingartenanlage.

Vorwiegend findet man hier kleine Häuser und Doppelhäuser, welche nur über wenig Wohnfläche verfügen. Sie haben einen Garten, der zum eigenen Gemüseanbau und Kleintierhaltung diente. Sie wurden zur Erbauungszeit ab 1934 an arme Familien vermietet. Nachdem konnten die Mieter ab 1962 die Häuser auch selber kaufen. Diese historischen Häuser findet man immer weniger, da diese oft komplett ersetzt werden. Auch heute noch dominieren Häuser und Doppelhaushälften das Siedlungsbild, wobei unterdessen vornehmlich in den 90er Jahren mehrere Einfamilienhäuser-Anlagen nördlich an der Eggenfeldener Straße entstanden sind. Seitdem finden größere Neubautätigkeiten nicht mehr statt. Es werden lediglich die alten Häuser in Stand gesetzt oder wie beschrieben neu gebaut.

2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert

Immobilienpreis Zamdorf

Immobilienpreis Zamdorf: typische Doppelhaushälften für Zamdorf in der Nettelbeckstraße

Die historischen alten Häuser und Doppelhäuser findet man heute nur noch östlich der Friedrich-Eckart-Straße z.B. in der Leutweinstraße. Diese werden immer seltener, da die Grundstücksgrößen von ca. 200 m² eine größere Erbauung zulassen und die Eigentümer die Wohnraumverdichtung mit größeren Gebäuden selbst vorantreiben. Häuser der 50er bis 70er Jahre sind weniger an zu treffen, aber man findet aus allen Jahrzehnten hier Häuser. Für den größten Teil der Kolonialsiedlung existiert kein Bebauungsplan, wonach sich die Wieder-Bebauung gemäß Bayrischer Bauordnung an der Nachbarschaft orientieren muß. In der Wohnsiedlung Zamdorf haben auch die Mehrfamilienhäuser maximal nur 2 Obergeschösse plus Dachgeschoß, womit insgesamt der dörfliche Charakter nicht zerstört wird.

Die Infrastruktur in München Zamdorf ist zweischneidig. Es existieren hier keine Geschäfte des täglichen Bedarfs. Dazu empfiehlt es sich in das nördlich gelegene Denning oder das Ladenzentrum im benachbartem Zamilapark zu fahren. Allerdings ist die Verkehrsanbindung recht gut. Neben mehreren Bushaltestellen verfügt Zamdorf auch über eine eigene Autobahnauffahrt auf die A94. Neben wenigen Lokalen verteilt über die Siedlung zählt noch die Pfarrkirche St. Clara und einige Dienstleister zur Infrastruktur.

3. Immobilienpreis in Zamdorf Bogenhausen

Preis Haus Zamdorf Bogenhausen

Ein Haus verkaufen in Zamdorf kann sehr unterschiedliche Preise haben. Oft ist hierbei eher die Grundstücksgröße als die Wohnfläche und der Zustand des Hauses entscheidend. Bei alt-Bestand kann es sein, dass die Abbruchkosten für das Haus von dem Grundstückswert abgezogen werden müssen. Daher ist es hier nicht optimal von einem Hauspreis zu sprechen. Ein neueres Haus ab 1990 kostet bei einer durchschnittlichen Grundstücksgröße von 500 m² und 165 m² Wohnfläche in Münchens durchschnittlichen und guten Lagen wie Zamdorf zwischen 950.000 € und 1.950.000 €. Bei einem Einfamilienhaus von 1970 bis 1989 betragen die durchschnittlichen Kosten zwischen 830.000 € und 2.000.000 €. Die Auswertungsobjekte dieser Jahre haben durchschnittlich größere Grundstücksflächen mit ca. 550 m² und eine etwas niedrigere Wohnfläche von 145 m². Überdies wurden in keinem der Fälle aller Baujahre die Niedrig- und Hochpreisobjekte noch erfasst.

Preis Doppelhaushälfte Zamdorf Bogenhausen

Auch bei Verkauf einer Doppelhaushälfte in Zamdorf ist zu beachten, dass gerade bei alten Gebäuden nicht der Hauswert zählt, sondern fast nur noch der Grundstückswert. Inzwischen wird oft die alte Doppelhaushälfte rückgebaut und nach aktuellen Standards errichtet. Neue Doppelhaushälften von 1990 bis 2013 in guten und durchschnittlichen Lagen kosten münchenweit zwischen 930.000 € und 960.000 €. Der Preis einer Doppelhaushälfte von 1970 bis 1989 liegt bei 950.000 €. Ältere Doppelhäuser liegen bei einem ca.-Wert von 858.000 €. Hier ist zu bemerken, dass die Grundstücksgrößen tendenziell immer kleiner werden, je neuer die Bebauung ist. So haben die ausgewerteten Objekte der 50er Jahre durchschnittlich 440 m² Grundstück und in den 2000er Jahren nur noch 300 m² was sich im Preis bemerkbar macht. Jedenfalls sind die genannten Preise nur der Durchschnitt. Eine Standardabweichung von bis zu 20% ist hier möglich, ohne die Spitzenwerte berücksichtigt zu haben.

Preis Reihenhaus Zamdorf Bogenhausen

Der Preis eines Reihenhauses in Münchens guten und durchschnittlichen Lagen 2016 bewegt sich zwischen 625.000 € und 850.000€, wobei es hier ebenfalls Ausreißer nach oben und unten gibt. Die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche sind zwischen 5.450 € und 7.600 € je nach Baujahr, Ausstattung, Grundstücksfläche und Mikrolage mit Standardabweichungen von bis zu 20% der ausgewerteten Fälle. Bei einem Reihenmittelhaus liegen über alle Jahre die Grundstücksgrößen zwischen 130 m² (neuesten Baujahre und dann wieder vor 1959) bis 280 m² in den 70er Jahren. Indessen beginnen Reiheneckhäuser von 1960 bis 1969 mit 370 m² Grund und verringern sich über die Jahre auf bis zu 275 m² Fläche im Schnitt für die 2000er Baujahre.

Preis Wohnung Zamdorf Bogenhausen

Der größte Anteil der Wohnungen wurde zwischen 1980 und 1999 erbaut. Hier ist bei einem Verkauf einer Wohnung in Zamdorf bei einer guten Lage Münchens ein Preis zwischen 5.750 und 6.000 € pro Quadratmeter aus allen ausgewerteten Verkäufen errechnet. Darüber hinaus gibt es die Standardabweichung von bis zu 20 %, wobei hier die Spitzenwerte nicht mit in die Auswertung geflossen sind. Faktoren wie die Mikrolage innerhalb der Anlage, Ausstattung und Zustand spielen auch hier einen großen Kosteneinfluß auf den Kaufpreis einer Wohnung. Durchschnittlich sind die ausgewerteten Wohnungen dieser Baujahre 72 m² groß. Die vereinzelten Wohnungen der Baujahre von 1960 bis 1979 liegen ca. bei der selben Wohnfläche und kosten im Schnitt 5.775 €/m² in guter Lage.

4. Immobilienbewertung und Immobilienverkauf in Zamdorf

Sie überlegen sich den Wert Ihrer Immobilie in Zamdorf Bogenausen? Die oben genannten Quadratmeterpreise sind Richtwerte zur Orientierung, welche fast immer nach oben oder unten abweichen, da Bestandswohnungen alle unterschiedlich sind im Vergleich zu Neubauwohnungen (wobei auch bei diesen die Quadratpreise abweichen).

Bei Häusern spielt die Grundstücksgröße eine dominante Rolle. Alte Häuser sind günstiger ab zu reißen und neu zu bauen anstatt zu sanieren. Aus diesem Grund verhält sich dieser Umstand mit Doppelhäusern ähnlich. Hier soll errechnet werden, welcher Weg wirtschaftlicher ist. Das spiegelt sich im Hausverkauf Preis wieder und ist nicht pauschal zu beantworten. Leichter ist es bei den Wohnungen, da die Grundstücksgröße hier keine Rolle spielt. Ausstattung, Zustand und Mikrolage spielen eine wichtige Rolle, womit selbst innerhalb desselben Hauses es zu unterschiedlichen Preisen kommen wird. Z.B. ist es hier entscheidend, ob die Wohnung an verkehrsberuhigten Straßen mit Blick auf den Denninger Anger oder unrenoviert im Erdgeschoss in der Eggenfeldener Straße mit ungünstigem Schnitt liegt.

Gerne helfen wir Ihnen mit der genauen Eingrenzung des Preises und als professioneller Immobilienmakler beim Verkauf Ihrer Wohnung in München Zamdorf weiter. Vereinbaren Sie mit uns einen unverbindlichen und kostenlosen Kennenlern-Termin. Dabei geben wir Ihnen gerne eine fachmännische Erstbewertung Ihrer Wohnung in der Zamdorf kostenlos mit, damit Sie sich die nächsten Schritte gut überlegen können.

 


Quellen: Landeshauptstadt München Bebauungspläne; Wikipedia; Kommunalreferat München; Verein für Stadtteilkultur im Münchner Nordosten e.V.; Jahresbericht 2016 des Gutachterausschusses München; Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler für Bogenhausen XEBRA GmbH

Der Marktbericht Immobilie Zamdorf Bogenhausen ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises und dient lediglich zur ersten Orientierung. Deshalb sollte die konkrete Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für Bogenhausen erfolgen. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.

Text und Bilder: XEBRA GmbH
Aktualisiert am 23.06.2017

 

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