Immobilienmakler Steinhausen – Immobilienpreise

Preise von Immobilien in Steinhausen in Bogenhausen

Die Immobilienpreise sind auch in München Steinhausen 2016 wieder gestiegen. Die Lage ist laut dem Gutachterausschuss in 2016 nahezu durchwegs gut. Ausnahme bildet hier die Bebauung entlang der Eggenfeldenerstraße bei der „Siedlung Steinhausen“ und im westlichen Steinhausen die Wohnblöcke entlang der stark befahrenen Prinzregentenstraße und Einsteinstraße. Die Bebauung entlang der Richard-Strauß-Straße ist dank dem neuen Tunnel mittlerweile auch als gute Wohnlage definiert.

Inhalt:
1. Lage und Entwicklung der Immobilie in Steinhausen
2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert
3. Immobilienpreis in Steinhausen in Bogenhausen 2016
4. Immobilienbewertung und Wohnungsverkauf in Steinhausen

1. Lage und Entwicklung in Steinhausen

Der Stadtteil Steinhausen liegt heute in 2 Stadtbezirken. Es gehört zum einen nördlich der Prinzregentenstraße zum Stadtbezirk 13 Bogenhausen und anderseits südlich bis zu den Bahnanlagen zum Stadtbezirk 5 Au-Haidhausen. Es ist eine deutliche Dreiteilung der Bebauung erkennbar. Im Nordwesten entlang der Prinzregentenstraße und nördlich bis zur Parkstadt Bogenhausen befinden sich vornehmlich große Wohnblöcke, die Eigentümerwohngemeinschaften oder Genossenschaften und Versicherungen gehören. Davon östlich ab der Weltenburgerstraße ist die „Siedlung Steinhausen“, welche 1932 unter der Bezeichnung „Reichskleinsiedlung“ von der Stadt errichtet wurde. Hier findet man heute vornehmlich Einfamilien- und Reihenhäuser. Am Vogelweiderplatz und südlich von den beiden aufgezählten Arealen befinden sich Gewerbe- und Industrieimmobilien.

Die Straßennamen der „Siedlung Steinhausen“ stammen alle von deutschen Flüssen und Landschaften. Zur Errichtungszeit 1932 war die Weltwirtschaftskrise und in Deutschland gab es eine hohe Arbeitslosigkeit. Daher wurden die ersten Bewohner als Hilfskräfte der Baufirmen eingesetzt und sie mußten eine Pacht an die Genossenschaft zahlen, welche die Siedlung errichten ließ. In Folge von mehreren zerstörten Häusern im 2. Weltkrieg wurden Häuser saniert oder auch durch einige Neubauten ersetzt. Erst ab 1960 gingen die Häuser in das Eigentum der Bewohner über. Seitdem werden dort die Häuser über Jahrzehnte zum größeren Teil nicht mehr saniert sondern nur noch abgetragen und nach neuen Standards und größeren Dimensionen wieder neu gebaut. Einige der wenig verbliebenen alten Siedlungshäuser finden Architekturinteressierte in der Neckarstraße. Die Fluktuation der Einwohner hier ist verhältnißmäßig niedrig im Vergleich zum gesamten Bogenhausen.

Im nord-westlichen Steinhausen wird aktuell von dem Bauträger HI Wohnbau an der Hörselbergstraße eine hochwertige Wohnanlage gebaut. Weitere aktuelle Bauvorhaben befinden sich am Vogelweiderplatz, wo ein representatives architektonisches Stadtportal entstehen soll. In eines der Hochhäuser zieht ein Ramada-Hotel ein. Desweiteren werden hier Büros und viele weitere Wohnungen entstehen.

2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert

In der alten „Siedlung Steinhausen“ findet man nur noch wenige historischen Häuser aus der Anfangszeit von 1932. Auf Grundstücken von ca. 700 m² wurden hier einheitliche Häuser mit knapp 54 m² Grundfläche in Fachwerkbau errichtet, welche anschließend verputzt wurden. Im Erdgeschoss wurde ein Stall integriert, denn die damaligen Bewohner sollten bei eigener Kleintierhaltung und Nahrungsanbau zur Selbstversorgung unterstützt werden. Leider waren keine Bäder vorgesehen und der Anschluß an die Abwasserkanalisation erfolgte erst in den 70er Jahren. Diese Häuser ohne Bad, Hauswirtschaftsraum und integriertem Stall erwiesen sich als nachteilig und wurden woanders nicht mehr gebaut. Die Häuser sind nur teilweise unterkellert und waren im Dachgeschoß mit Schlafräumen ausbaufähig.
Die neueren Häuser entstanden hier nach und nach ab den 60er Jahren nach der Privatisierung infolge von Abbruch der alten Häuser oder An- und Zubau an dieselben. Die Architektur entspricht dem Zeitgeist der jeweiligen Zeit.

Im nord-westlichen Steinhausen ist die Architektur angefangen bei den alten Genossenschafts-Wohnhäusern beiderseits der Pfistermeisterstraße und bei der Walpurgisstraße bis zu dem neuesten Bauvorhaben am Vogelweiderplatz oder Hörselbergstraße aus allen Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts vertreten.

Die Nahversorgung ist mit mehreren Geschäften (Biosupermarkt, REWE) an der westlichen Grenzen der Siedlung an der Richard-Straußstraße möglich. Des Weiteren befinden sich ein Tengelmann und kleinere Geschäfte an der nördlich angrenzenden Stuntzstraße. Ansonsten finden sich noch vereinzelt Geschäfte an der Weltenburger- und Prinzregentenstraße.

Die U-Bahnhaltestelle der U4 am Böhmerwaldplatz am nordwestlichen Ende Steinhausens ermöglicht eine schnelle Ankunft in die Innenstadt. Die Autobahnausfahrt A94 startet direkt aus der Siedlung. Eine Trambahnlinie und mehrere Buslinien ermöglichen die Verkehrsanbindung auch an weiteren Stellen entlang der Hauptstraßen.

3. Immobilienpreis in Steinhausen Bogenhausen

Preis Wohnung Steinhausen Bogenhausen

Die Wohnungen der Erbauungsjahre vor 1960 werden hier ausgespart, da diese vornehmlich Genossenschaften gehören und nicht zum Verkauf stehen. Ab 1960 bis 1969 ist laut dem Gutachterausschuss der Mittelwert der veräußerten Wohnungen in München in guten Lagen bei 5.850 €/m². Wie fast überall in München ist der Preis für Wohnungen der 70er-Baujahre hier bei 5.700 €/m² auch am niedrigsten. Von 1980 bis 1989 liegt der Wert der Wohnung bei 5.750 €/m². Die neuesten Wohnungen von 2000 bis 2012 liegen bei 6.800 €/m². Die Standardabweichung aller genannten Quadratmeterpreise ist hier 20%. Größere Ausreißer nach oben oder unten wurden nicht in die Auswertung aufgenommen, sind aber durchaus auch vorhanden gewesen. Die Standard-Abweichungen ergeben sich immer aus harten Faktoren wie Mikrolage eines Hauses generell, als auch Lage innerhalb eines Hauses, der Ausstattung, dem Grundriss und des Zustands der Wohnung.

Preis Apartment Steinhausen Bogenhausen

Kleinere Wohnungen und Apartments bis 45 m² aus den 70er Jahren sind nachweislich teurer. So kostet zum Beispiel ein Apartment mit 32 m² Grundfläche rund 200.000 €, was im Schnitt 600 € mehr pro Quadratmeter ist als bei 2- oder 3-Zimmer-Wohnungen im selben Haus mit selben Bewertungs-Niveau. Es kommt somit auch auf die momentane Nachfrage und dem Angebot der Wohnungsgrößen auf dem Markt an, den es aktuell zu analysieren gilt. Apartments der Baujahre 1990 bis 1999 kosten so durchschnittlich 6.050 €/m².

Preis Haus Steinhausen Bogenhausen

Die Preisspanne bei Hausverkauf in Steinhausen kann durchaus größere Unterschiede bringen als Wohnungen. Dies liegt vor allem an der stark mit in den Preis einfließenden Grundstücksgröße und dem Zustand (heute in erster Linie energetisch gesehen). Für gute und durchschnittliche Lagen ergaben sich laut Gutachterausschuss 2016 für Häuser der Baujahre 1950 bis 1969 Preise zwischen 920.000 und 1.700.000. Umgerechnet auf die Quadratmeter sind dies im Schnitt 7.500 €/m² Wohnfläche. Dabei ist die Grundstücksfläche im Schnitt bei 600 m² und die Wohnfläche bei 170 m².

Die wenigen alten Siedlungshäuser vor 1950 haben zumeist nur ihren Grundstückswert, da der Wiederaufbau günstiger ist als eine nachträgliche Vergrößerung inklusive Sanierung auf Standards nach Stand der aktuellen Technik. Denn die Abriß- und Entsorgungskosten werden gewöhnlich vom sogenannten Bodenrichtwert abgezogen.
Häuser von 1970 bis 1989 sind zwischen 830.000 € und 2.000.000 € mit einer durchschnittlichen Größe von 145 m² Wohnfläche und 550 m² Grund veräußert worden. Prozentual ist hier die Spanne deutlich höher, was sich leichter aus der Quadratmeterpreis-Spanne erkennen läßt. Diese sind demzufolge zwischen 6.000 €/m² und 11.000 €/m² bei den ausgewerteten Objekte
Ab 1990 steigt der Wert des Hauses auf 8.500 €/m² Wohnfläche. Dies ergeben Hauspreise zwischen 950.000 € und 1.950.000 €. Die Wohnflächen sind hier mit 165 m² wieder höher. Allerdings sind die Grundstücksgrößen dieser Baujahre mit 500 m² im Schnitt gesunken, was die Nachverdichtung von ganz München als auch Steinhausen deutlich macht.

Preis Reihenhaus Steinhausen in Bogenhausen

Für ein Reihenhaus in München ist in guten und durchschnittlichen Lagen der Preis zwischen 625.000 € und 850.000 € laut dem Gutachterausschuss 2016 gewesen. Umgerechnet auf den Quadratmeterpreis sind diese somit zwischen 5.450 €/m² und 7.600 €/m². Der abweichende Preis hängt wesentlich von der Grundstücksfläche, Ausstattung, energetischem Zustand, Zuschnitt und der Mikrolage innerhalb der Siedlung von Steinhausen zusammen. Außerhalb dieser Preisspanne kommt es noch zu größeren Standardabweichungen von bis zu 20%, welche aber nicht in die statistische Auswertung des Ausschusses aufgenommen wurden.

Durchschnittlich sind die günstigen Preise bei den Baujahren von 1970 bis 1979 mit Durchschnittspreisen von 5.925 €/m² zu finden. Ein Reihenhaus von 1980 bis 1989 kostet zwischen 690.000 € und 840.000 €. Auch gibt es große Abweichungen anhand der Tatsache, ob es sich um ein Reiheneckhaus oder Reihenmittelhaus handelt. Reihenmittelhäuser der Baujahre 1990 bis 1999 kosten im Schnitt 675.000 € mit 130 m² Grund und 100 m² Wohnfläche. Im Gegensatz dazu kostet ein Reiheneckhaus derselben Kategorie 835.000 € bei 245 m² Grund und nur 110 m² Wohnfläche. Diesen Ausschlag gibt sicherlich die größere Grundstücksfläche. Denn über die Jahrzehnte wurden wegen der Nachverdichtung in München die Grundstücke tendenziell immer kleiner.

4. Immobilienbewertung und Immobilie verkaufen in Steinhausen

Sie überlegen sich den Wert Ihrer Immobilie in Steinhausen Bogenausen? Die oben genannten Quadratmeterpreise sind Richtwerte zur Orientierung, welche fast immer nach oben oder unten abweichen, da Bestandswohnungen und Häuser alle unterschiedlich sind im Vergleich zum Neubau (wobei auch bei diesen die Quadratpreise abweichen).

Bei Häusern spielt die Grundstücksgröße eine dominante Rolle. Alte Häuser sind günstiger ab zu reißen und neu zu bauen anstatt zu sanieren. Dies kann sich auch bei alten Doppelhäusern so verhalten. Hier soll errechnet werden, welcher Weg wirtschaftlicher ist. Das spiegelt sich im Hausverkauf Preis nieder und ist nicht pauschal zu beantworten. Leichter ist es bei den Wohnungen auf Grund fehlendem Bodenwert. Ausstattung, Zustand und Mikrolage spielen aber eine wichtige Rolle, womit selbst innerhalb desselben Hauses es zu unterschiedlichen Preisen kommen wird. So ist z.B. hier entscheidend, ob sich die Wohnung an einer verkehrsberuhigten Straßen oder unrenoviert sich im Erdgeschoss an der Prinzregenten-Straße mit ungünstigem Schnitt befindet

Gerne helfen wir Ihnen mit der genauen Eingrenzung des Preises oder als professioneller Immobilienmakler beim Verkauf Ihrer Immobilie in München Steinhausen weiter. Vereinbaren Sie mit uns einen unverbindlichen und kostenlosen Kennenlern-Termin. Dabei geben wir Ihnen gerne eine fachmännische Erstbewertung Ihrer Wohnung oder Hauses in der Steinhausen kostenlos mit, damit Sie sich die nächsten Schritte gut überlegen können.

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Quellen: Landeshauptstadt München Bebauungspläne, immobilienreport.de; Verein für Stadtteilkultur im Münchner Nordosten e.V.; Jahresbericht 2016 des Gutachterausschusses München; Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler für Bogenhausen XEBRA GmbH

Der Marktbericht Immobilie Steinhausen Bogenhausen ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises und dient lediglich zur ersten Orientierung. Deshalb sollte die konkrete Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für Bogenhausen erfolgen. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.

Text und Bilder: XEBRA GmbH
Aktualisiert am 27.06.2017

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