Immobilienmakler Herzogpark – Immobilienpreise

Preise von Immobilien im Herzogpark Bogenhausen

Der komplette Herzogpark befindet sich mit Ausnahme der Südspitze und direkt entlang des Mittleren Ringes laut Gutachterausschuß München 2016 in bester Lage, was ihren Ruf als Nobelviertel bestätigt. In den genannten Ausnahmen ist die Lage als gut definiert.
In diesen sehr guten Lagen sind die Preisschwankungen vor allem bei Grundstücken am größten, wo neben der Grundfläche auch die Microlage preistreibend sein kann. Aber auch bei Wohnungen sind die Standardabweichungen von Durchschnittspreisen höher als in anderen Stadtteilen Münchens.

Inhalt:
1. Lage und Entwicklung der Immobilie im Herzogpark
2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert
3. Immobilienpreis im Herzogpark Bogenhausen 2016
4. Immobilienbewertung und Wohnungs- und Hausverkauf im Herzogpark

1. Lage und Entwicklung im Herzogpark

Das historische Stadtteil Herzogpark befindet sich zwischen der Isar und dessen Hochufern parallel zur Oberföhringer Straße. Südlich ist die Grenze die Max-Joseph-Brücke und nördlich das Isarwehr und die Mauerkirchenerstraße. Stadtteiltechnisch gehört das östlich gelegenen Priel ebenfalls zum Stadtteil Herzogpark, welche hier aber in Immobilienpreise Priel separat beschrieben wird.

1805 wurde dieses Gelände als Garten für das nicht mehr vorhandene Schlösschen Steppberg vom Graf Montgelas angelegt, und später vom namensgebendem Herzog Max in Bayern erworben. Um 1900 wurde das mittlerweile verwilderte Gelände an die Terrain-Aktiengesellschaft Herzogpark München verkauft. Diese teilte alles in einzelne Grundstücke auf und begann mit der Wohnbebauung ab 1906. 1913 standen hier 81 Häuser (Wohnhäuser, Einfamilienhäuser und ein Geschäftshaus) mit ca. 1.000 Bewohner, welche zur gesellschaftlichen Oberschicht in diesem geplanten Villenviertel gehörten.

Das Terrain wechselte in den Folgejahrzehnten noch paar Male den Besitzer. Während im 1. Weltkrieg hier die Bebauung still stand erlebte dieser Stadtteil in den 20er und 30er Jahren seinen gesellschaftlichen Höhepunkt mit prominenten Künstlern, Wissenschaftlern und Unternehmern. Im 2. Weltkrieg war der Herzogpark stark in Mitleidenschaft gezogen worden. Die Verkehrserschließung mit dem Auto war bis in den 60er Jahren nur über die Mauerkirchnerstraße von Süden her möglich. Seitdem durchquert auch der Mittlere Ring dem Park, welcher somit in eine nördliche und eine südliche Hälfte geteilt ist.

Heute werden neben Sanierungen und Renovierungen zumeist die alte Villen abgerissen. Die Erben veräußern die Grundstücke und sie werden von Projektentwicklern aufgeteilt. Oder im Zuge der Nachverdichtung werden hochwertige Wohnhäuser an derren Stelle errichtet, da im Park schon lange alle Baulücken erschlossen wurden und Bauträger durch die hohen Immobilienpreise lukrative Geschäfte machen können. Das letzte prominente Beispiel ist die ehemalige Villa des Milliadärs Flick mit 2.1000 m² Wohnfläche in der Pinzenauerstr. 111, an dessen Stelle seit 2016 ein Wohnhaus mit 11 Wohneinheiten vom Bauträger M-Concept errichtet wurde.
Der Herzogpark gehört aber immer noch zu den vornehmsten und teuersten Stadtteilen Münchens.

2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert

Neben Reihenhäusern besteht die Bebauung im Herzogpark vorwiegend aus Mehrfamilienhäusern, die nach und nach die noch zahlreichen Villen verdrängen. Ein einheitlicher Baustil ist hier nicht prägend, da über die letzten 110 Jahre alle Gebäudetypen dem Zeitgeschmack entsprechend gebaut wurden. Ein seltener Fall ist die Wiedererrichtung der Villa vom Schriftsteller Thomas Mann. Die 1913 errichtete Villa wurde im 2. Weltkrieg stark getroffen. 1952 veräußerte die Familie die Immobilie, und erst 2005 wurde die Villa in Anlehnung an die ursprünglichen Grundrisse vom Investmanbanker Alexander Dibelius wieder aufgebaut.
Es läßt sich insgesamt sagen, dass die Wohnflächen in der Summe zwar steigen, aber die Fläche pro Wohnung wegen der Nachverdichtung sinken.

Geschäfte des täglichen Lebens und viele Restaurants sind überwiegend an der Mauerkirchnerstraße zu finden. Industrien sind keine vorhanden. Nicht zuletzt wegen der Nähe zur Isar ist der Freizeitwert hier hoch.
Erschlossen wird der Herzogpark sowohl im Norden als auch im Süden über die Mauerkirchnerstraße, auf welcher auch die einzige Buslinie des Stadtviertels verkehrt.

3. Immobilienpreis im Herzogpark Bogenhausen

Preis Wohnung Herzogpark München

Preise für Wohnungen im Herzogpark hängen auch vom Baujahr ab. Laut Gutachterausschuß München 2016 wurde in den besten Lagen Münchens für Wohnungen bis Baujahr 1929 ein Durchschnittspreis von 11.000 €/m² errechnet. Die günstigsten Wohnungen im Verkauf findet man mit 6.300 €/m² im Schnitt bei Baujahren von 1960 bis 1969. In den 70er und 80er Jahren liegt der Durschschnittspreis bei ca. 7.675 €/m². Von 1990 bis 1999 ist der Wert 7.750 €/m² und anschließend bis 2012 bei 10.500 €/m².
Luxuswohnungen aller Baujahre liegen im Wiederverkauf in besonders begehrten Lagen und mit markanter Architektur auch teilweise darüber.

Bei allen genannten Preisen gibt es Standardabweichungen von bis zu 30 % nach oben oder unten. Die großen Ausreißer gehen nicht in die Auswertung mit ein. Die Wohnungen im Haus an Stelle der ehemaligen Flick-Villa wurden 2015 für 17.000 €/m² bis 19.000 €/m² veräußert. Der Begriff Luxuswohnung ist sehr genau zu unterscheiden. Denn Ausstattung und Zustand lassen sich mit verhältnißmäßig wenig Investition angleichen. Wie bei allen genannten Preisen spielt vor allem die Microlage eine große Rolle. Und diese ist bei vorher genanntem Beispiel wohlgemerkt der direkte Zugang zur Isar, welcher selbst innerhalb des Herzogparkes eine herausragende Lage bedeutet.

Preis Haus Herzogpark

Konkret ausgewertete Verkaufspreise für den Herzogpark München gibt es vom Gutachterausschuß München 2016 nicht, da die Preise zu sehr variieren und es auch nicht statistisch gesehen genügende Verkaufsfälle gibt. Im Herzogpark in sehr guter Lage spielt die Grundstücksgröße und die Microlage die wichtigste Rolle. Daneben ist es interessant, wie die Fläche unter Umständen bebaubar ist, womit der Grund auch für Projektentwickler interessant sein kann.

Laut Wohnfläche läßt sich sagen, dass 2015 die Spitzenpreise bei 30.000 €/m² Wohnfläche für Luxuswohnungen in aller bester Lage gezahlt wurden. Der Durchschnittspreis der verkauften Häuser über gute und beste Wohnlagen in München hinweg bei Immobilien über 2 Millionen € Kaufpreis lag bei 15.000 €/m² Wohnfläche. Hierbei hatte die Wohnfläche im Mittel 295 m² und es waren Einfamilienhäuser bis Baujahr 2012 enthalten.
Die recht neu errichtete Villa von Thomas Mann kostete 2014 30 Millionen € im Wiederverkauf. Diesen unverhältnißmäßig hohen Preis rechtfertigt die Historie der Immobilie. Denn im Vergleich dazu lag das teuerste verkaufte Einfamilienhaus in ganz München 2016 bei über 10 Millionen €.

4. Immobilienbewertung und Wohnung oder Haus verkaufen im Herzogpark

Sie überlegen sich den Wert Ihrer Immobilie im Herzogpark Bogenausen? Die oben genannten Quadratmeterpreise sind Richtwerte zur Orientierung, welche nahezu immer nach oben oder unten abweichen, da Bestandswohnungen und Häuser im Vergleich zum Neubau alle unterschiedlich sind (wobei auch bei diesen die Quadratmeterpreise nicht gleich sind).

Bei Wohnungen spielt die Mikrolage die wichtigste Preisdominante. Eine Erdgeschosswohnung liegt durchschnittlich 10% niedriger bei Preis für Verkauf einer Wohnung im selben Haus. Ist die Aussicht auf die Isarhofufern oder auf die stark befahrene John-F-Kennedy-Brücke? Aber auch Ausstattung und Zustand entscheiden, welchen maximalen Preis man erreichen kann.
Bei Häusern spielt ebenfalls die Lage eine wesentliche Rolle. Denn die Häuser werden unter Umständen abgerissen anstellen von neuen Luxus-Mehrfamilienhäusern. Optimal ist immer die Lage direkt an der Isar.

Gerne helfen wir Ihnen mit der genauen Eingrenzung des Preises und als professioneller Immobilienmakler beim Verkaufen Ihrer Wohnung oder Hauses in München Bogenhausen weiter. Vereinbaren Sie mit uns einen unverbindlichen und kostenlosen Kennenlern-Termin. Dabei geben wir Ihnen gerne eine fachmännische Erstbewertung Ihrer Immobilie im Herzogpark München kostenlos mit, damit Sie sich die nächsten Schritte gut überlegen können.

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Quellen: Kommunalreferat München; immobilienreport.de; nordostkultur-muenchen.de; Jahresbericht 2016 des Gutachterausschusses München; Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler Bogenhausen XEBRA GmbH

Der Marktbericht Immobilie Herzogpark Bogenhausen ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises und dient lediglich zur ersten Orientierung. Deshalb sollte die konkrete Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für Bogenhausen erfolgen. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.

Text und Bilder: XEBRA GmbH
Aktualisiert am 22.06.2017

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