Immobilienmakler Priel – Immobilienpreise

Preise von Immobilien in Priel Bogenhausen

Die Lagequalität in Priel ist für beide Siedlungen unterschiedlich. Während in der Gartenstadt Priel Bogenhausen laut dem Gutachterausschuß München in 2016 die Lage als gut eingestuft wird, so wird die Lage für den Prielhof mit bester Lage definiert. Ausnahme bildet hier die Lage an der Effnerstraße, wo die Qualität noch gut ist. Wohnungspreise lassen sich nach Baujahren eingeteilt noch verhältnismäßig gut eingrenzen, aber bei Einfamilienhäusern kann es zu großen Preisstreuungen kommen, was vor allem an der Grundstücksgröße, der Microlage, der Ausstattung und dem Zustand der Bebauung u.s.w. abhängt.

Inhalt:
1. Lage und Entwicklung der Immobilie in priel
2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert
3. Immobilienpreis in Priel Bogenhausen 2016
4. Immobilienbewertung und Wohnungs- und Hausverkauf in Priel

1. Lage und Entwicklung in Priel

Priel liegt zwischen der Lohengrinstraße im Norden, der Cosimastraße im Osten, der Englschalkingerstraße im Süden und im Westen den Isarhochufern entlang der Oberföhringerstraße. Sie gehört heute zu dem Stadtbezirksteil Herzogpark und hat zwei Siedlungen.
Im Norden befindet sich bis zur Wahnfriedallee die „Gartenstadt Bogenhausen-Priel“, welche auch „Gartenstadt Bogenhausen Nord“ genannt wird. Früher war sie auch bekannt unter Grimmeisensiedlung, da das Areal der Ziegeleifabrik-Familie Grimmeisen bis zum 1. Weltkrieg gehörte. Des Weiteren wird es auch „Richard-Wagner-Viertel“ genannt, da die Straßennamen nach Personen aus seiner Oper stammen. Nach Abriss der Ziegeleien 1922 wurde ein Bebauungsplan erstellt und die ersten Grundstücke wurden ab 1934 bis 1944 verkauft.

Im Süden befindet sich an beiden Seiten der Effnerstraße der „Prielhof“, welcher auch „Villenkolonie am Prielhof“ oder „Am Prielhof“ nach dem nicht mehr existierendem Gasthaus in der Oberföhringerstr. 42 benannt wurde. Früher war auch noch nach den Straßennamen herführend die Bezeichung „Normannensiedlung“ gebräuchlich. Nach Abbruch der Höfe und Ziegeleien auf diesem Areal wurden ab 1934 hier Villen errichtet.

Rund um den Schlösselgarten an der Cosimastr. 41 entstand nach 1946 die Kleingartenanlage mit 300 bis 500 m² großen Parzellen. 1984 ging das Bogenhausener Krankenhaus in Betrieb. Neubebauung findet in Priel seit der Bebauung Effnerstraße Ecke Odinstraße mit Wohnblöcken und einem Seniorenheim nur im Zuge von Abriß und wieder Neubau in wenigen Fällen noch statt, da die Nachverdichtung hier im Wesentlichen abgeschlossen ist.

2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert

An der ursprünglich geplanten Bebauung hat sich in den letzten 70 Jahren wenig geändert. In der nördlichen Gartenstadt Priel Bogenhausen sind Einfamilienhäuser dominierend und Reihenhäuser die seltene Ausnahme. Die Grundstücksgrößen waren damals ca. 500 m² bis 600 m² groß und sind heute noch großteils dieselben, da eine Aufteilung eher schwierig ist.
Im südlichen „Prielhof“ fallen weiterhin die vielen Villen auf, welche sich auf durchschnittlich 600 m² Grundstücken befinden. Diese waren für diese Zeit schon verhältnißmäßig großzügig, da bis zum 2. Weltkrieg die Grundstücke mit ca. 500 m² im Münchener Durchschnitt sehr begrenzt waren. Die Ein- und Zweifamilienhäuser mit 2 Stockwerken von damals sind heute noch vor zu finden, wobei diese immer mehr durch neue Villen ersetzt werden. Damals mussten sich die Villensiedler an kein bestimmtes architektonisches Schema halten, was heute nicht mehr möglich wäre.

Vielfältige Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants gibt es im südlich benachbartem Ladenzentrum des Arabellaparkes. Für Freizeitaktivitäten ist die Grünfläche rund um den Schlösselgarten gut geeignet und das Cosima-Wellenpark im süd-östlichen Ecke der Siedlung Priel. Industrie ist keine vorhanden. Dafür gibt es neben dem bekannten Bogenhausener Krankenhaus noch die Atos-Klinik, 2 Seniorenheime und das Leonardo-Hotel.

Die Verkehrsanbindung ist mit der Trambahn an der Cosimastraße und Buslinien an der Effnerstraße umfassend gelöst. Die U-Bahn Haltestelle Arabellapark befindet sich für die am Prielhof-lebenden Bewohner fußläufig entfernt.

3. Immobilienpreis in Priel

Preis Wohnung Priel München

Wohnungen im nördlichen Priel kosten laut Gutachterausschuß München 2016 bei Baujahren von 1930 bis 1959 5.950 €/m² im Schnitt. Wie im gesamten Münchener Durchschnitt sinken die Preise für die Baujahre der 60er Jahre auf einen niedrigeren Wert. In der Gartenstadt Priel sind es 5.850 €/m², während am Prielhof Wohnungen 6.300 €/m² wert sind. Für Immobilien der 70er Jahre ist im nördlichen Priel der Durchschnitt bei 5.700 €/m² und im Süden bei 6.700 €/m². Bei Wohnungen der Baujahre 1980 bis 1989 war in der Gartenstadt Bogenhausen der Verkauf wieder bei 5.750 €/m² und am Prielhof bei 8.650 €/m². Ab 1990 bis 1999 betragen die Verkaufspreise in guter Lage 6.000 €/m² und in bester Lage 7.750 €/m². Neue Wohnungen ab 2000 bis 2013 liegen im Richard-Wagner-Viertel bei 6.800 € und am Prielhof bei 10.500 €.

Bei allen tatsächlich verkauften Wohnungen ist eine Standardabweichung für die genannten Preise von bis zu 30% möglich. Größere Preisausreißer nach oben oder unten fließen nicht in die Auswertung ein.
Genauso wenig sind Luxuswohnungen enthalten, welche über alle Baujahre hinweg von 1885 bis 2011 im Durchschnitt noch teuerer sind. Hier ist zu beachten, dass ein Marmorboden und Stuckverzierungen für Wohnungen in guten Lagen bei weitem noch nicht diesen Preis erzielt haben. Der Begriff Luxuswohnung ist sehr genau zu unterscheiden. Denn Ausstattung und Zustand lassen sich mit verhältnißmäßig wenig Investition angleichen. Denn bei allen genannten Preisen spielt bei Luxuswohnungen zu allererst die Microlage eine zentrale Rolle.

Preis Haus Priel Bogenhausen

Im Hinsicht der Immobilien sind Einfamilienhäuser dominierend in Priel. In guten und durchschnittlichen Lagen von München kostet ein Haus laut Gutachterausschuß München 2016 mit Baujahren von 1959 bis 1969 zwischen 920.000 €und 1.700.000 €. Diese haben im Schnitt eine Grundstücksfläche von 600 m² und 170 m² Wohnfläche. Häuser der 70er und 80er Jahre kosten zwischen 830.000 € und 2.000.000 €, wobei hier die wichtige Preisdominante Grundstücksgröße nur bei 550 m² liegt. Häuser von 1990 bis 2011 kosteten bei den ausgewerteten Fällen 950.000 € und 1.950.000 €. Hier ist eine Wohnfläche von 165 m² und 500 m² Grundstück vorhanden. Diese Beispiele können nur für den nördlichen Teil von Priel als erste Richtwerte dienen, denn die Lage ist dort durchwegs gut.

Münchenweit gab es auch Ausreißer in dieser Kategorie, welche nicht mit in die Auswertung genommen wurden. Es wechselten auch zwei Häuser für ca. 200.000 € den Besitzer. Das teuerste Haus wurde für über 10 Millionen € verkauft.
Über alle Wohnlagen ist die Streubreite zwischen 8.6000 €/m² und 30.000 €/m² Wohnfläche, wobei hieraus nicht die wichtige Grundstücksgröße erkennbar ist. Der Durchschnitt für gute und beste Lagen wie Priel ist münchenweit der Quadratmeterpreis bei 15.000 €/m² Wohnfläche.
Neubauhäuser liegen bei 7.600 €/m² bis 12.500 €/m² wobei man in Priel sicherlich vom oberen Ende ausgehen kann. Das teuerste Neubauhaus kostete 2015 in bester Lage Münchens 6,7 Millionen €.
Vor allem am Prielhof ist es sehr wichtig den Preis möglichst genau zu kennen, denn hier gibt es mitunter einige der besten Lagen Münchens. Allein in einem Straßenzug kann sich die Lage schon von gut zu bester Lage hin bewegen, welches die preisbestimmende Dominante bedeutet.

4. Immobilienbewertung und Wohnung oder Haus verkaufen in Priel

Sie überlegen sich den Wert Ihrer Immobilie in Priel Bogenausen? Die oben genannten Quadratmeterpreise sind Richtwerte zur Orientierung, welche nahezu immer nach oben oder unten abweichen, da Bestandswohnungen und Häuser im Vergleich zum Neubau alle unterschiedlich sind (wobei auch bei diesen die Quadratmeterpreise nicht gleich sind).

Bei Wohnungen spielt die Mikrolage die wichtigste Preisdominante. So liegt der Preis beim Verkauf einer Erdgeschosswohnung durchschnittlich 10% niedriger. Ist die Aussicht auf den Schlösselgarten oder auf die stark befahrene Effnerstraße? Aber auch Ausstattung und Zustand entscheiden, wie weit der Preis über oder unter den genannten Durchschnittspreisen liegt.
Bei Häusern spielt ebenfalls die Lage eine große Rolle. Und wie viel muss noch investiert werden, um das Haus den aktuellen energetischen und individuellen Anforderungen entsprechend zu modernisieren? Oder liegt das Einfamilienhaus mit dem Garten zur Cosimastraße oder wie viel Investition bedarf es einer durchschnittlichen Modernisierung? Optimal kann oftmals die Lage direkt am Isarhochufer sein.

Gerne helfen wir Ihnen mit der genauen Eingrenzung des Preises und als professioneller Immobilienmakler beim Verkaufen Ihrer Wohnung in München Bogenhausen weiter. Vereinbaren Sie mit uns einen unverbindlichen und kostenlosen Kennenlern-Termin. Dabei geben wir Ihnen gerne eine fachmännische Erstbewertung Ihrer Wohnung in Priel kostenlos mit, damit Sie sich die nächsten Schritte gut überlegen können.

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Quellen: Kommunalreferat München; wikipedia.org; nordostkultur-muenchen.de; Jahresbericht 2016 des Gutachterausschusses München; Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler Bogenhausen XEBRA GmbH

Der Marktbericht Immobilie Priel Bogenhausen ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises und dient lediglich zur ersten Orientierung. Deshalb sollte die konkrete Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für Bogenhausen erfolgen. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.

Text und Bilder: XEBRA GmbH
Aktualisiert am 22.06.2017

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