Immobilienmakler Fideliopark – Immoblienpreise

Preise von Immobilien in Fideliopark Bogenhausen

Auch in München Fideliopark sind die Immobilienpreise 2016 erneut gestiegen. Die Siedlung profitiert von den Neubauprojekten in der Umgebung und dem nachhaltigen Wohnungsmangel in München Bogenhausen. Die Lage ist hier mit Ausnahme des angrenzenden Rienziplatzes mit guter Lage noch laut Gutachterausschuß auch 2016 im durchschnittlichen Bereich. Allerdings stellen wir fest, dass sich der Fideliopark unseres Erachtens tendenziell zu guter Lage entwickelt.

Inhalt:
1. Lage und Entwicklung der Immobilie im Fideliopark
2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert
3. Immobilienpreis im Fideliopark Bogenhausen 2016
4. Immobilienbewertung und Wohnungsverkauf im Fideliopark

 

1. Lage und Entwicklung im Fideliopark

Der Fideliopark liegt zwischen der Englschalkingerstr. im Süden und der namensgebenden Fideliostraße im Norden. Diese Siedlung westlich der Freischützstraße umfasst circa 32 Hektar und steht auf einem ehemaligen Gelände einer Ziegelei, von welchen es hier in Bogenhausen um die Jahrhundertwende sehr viele gegeben hat. Daher steht auch die Villa des damaligen Ziegeleibesitzers (im Volksmund Loambaron) noch heute als letztes seiner Art unter Denkmalschutz in der Englschalkingerstr 229. Heute gibt es hier ca. 1.700 Wohnungen in Eigentümergemeinschaft, Genossenschaft aber auch Erbpacht zu finden.

Nach dem beschlossenen Bebauungsplan von 1965 wurde die Siedlung größtenteils zwischen 1966 und 1970 von der gewerkschaftseigenen neuen Heimat errichtet. Hier sind viele Straßen nach berühmten Deutschen, im 19. Jhd. geborenen Dirigenten, wie z.B. Hans Knappertsbusch, Robert Heger und Bruno Walter benannt. Weitere Straßennamen stammen von Opern wie z.B. Hans Heiling und Heinrich Marschner. Demzufolge wurde auch die Siedlung nach der Fidelio-Oper von Beethoven benannt. Anschließend nahmen die Bautätigkeiten ab. Allerdings wurden in den 80er Jahren diese Siedlungen unmodern und als Betonburgen betitelt.

Allerdings geht diese Meinung in den letzten Jahren immer mehr zurück, zumal hier die Bebauung nicht die Dichte wie z.B. Neuperlach aufweist. Infolgedessen häufen sich in den letzten Jahren die Neubauprojekte wieder. 2015 wurde das auffällige 5eckige M.Por-Hochhaus mit 14 Stockwerken an der Meistersingerstraße fertiggestellt, wo heute auch die Post ist. Weitere Neubauprojekte sind aktuell an der Englschalkingerstraße zu finden.

2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert

Der größte Teil des Fidelioparkes besteht aus Wohnhäuser mit 4 bis 8 Stockwerken. In der Freischützstraße 17 befindet sich das damals zur Erbauung höchste Haus Münchens mit 19 Stockwerken. Durch die relativ großen Abstände der Bebaung in dieser Siedlung fällt hier das viele Grün durch die großzügigen Parkanlagen auf.

Immobilienpreise alte Häuser Fideliopark

Immobilienpreis Fideliopark: alte Häuser und Wohnungen findet man nur wenige in der Nachbarschaft – hier in der Schnorr-von-Carolsfeld-Straße im ehemaligen Dorfzentrum von Englschalking

Die meisten Wohnungen zeichnen sich hier durch einen praktischen Grundriß und durch Helligkeit aus. Leider sind teilweise Wohnungen vor allem aus den 70er Jahren energetisch nicht optimal. Hier ist es wichtig das Hausgeld zu beachten, welches teils um die 5 €/m² betragen kann. Dies liegt zumeist an den mittlerweile nicht den energetischen Standards erfüllenden großflächigen Verglasungen und den umlaufenden Balkonen, welche wie Kühlrippen die Wärme aus dem Haus leiten. Somit wirkt sich dies auch auf den niedrigeren Preis dieser Baujahre aus. Allerdings ist dies bekannt und viele Häuser haben die Rücklagen aufgestockt, um die Häuser auf dem neuesten Stand zu sanieren. Viele Wohnungen sind mit Fußbodenheizungen ausgestattet. Der Blick aus den Fenstern geht oft ins bepflanzte Grüne.

Die wichtigsten Geschäfte des täglichen Lebens befinden sich im Südosten des Parkes in einem Ladenzentrum und an der unteren Hälfte der Freischützstraße. Darüber hinaus befindet sich hier eine Grundschule und ein Freizeitheim. Großflächiges Gewerbe und Industrie gibt es hier keine. Die U-Bahn-Linie vom Arabellapark wird voraussichtlich nicht so schnell bis hierher verlängert. Allerdings ist die Siedlung durch mehrere Buslinien verhältnismäßig gut erschlossen.

3. Immobilienpreis im Fideliopark Bogenhausen

Preis Wohnung Fideliopark Bogenhausen

Preise Wohnung Fideliopark

Wohnungspreise Fideliopark: Neues Hochhaus bei der Post in der Meistersingerstr. 77

Der größte Anteil der Wohnungen wurde ab Mitte der 60er Jahre bis Ende der 70er Jahre gebaut. Hier ist bei einem Verkauf einer Wohnung in Fideliopark bei einer durchschnittlichen Lage Münchens ein Preis zwischen 4.650 und 4.700 € pro Quadratmeter aus allen ausgewerteten Verkäufen errechnet. Darüber hinaus gibt es die Standardabweichung von bis zu 20 %, wobei hier die Spitzenwerte nicht mit in die Auswertung geflossen sind. Dafür spielen Faktoren wie die Microlage innerhalb der Anlage, Ausstattung und dem Zustand auch hier einen großen Kosteneinfluß auf dem Kaufpreis einer Wohnung. Durchschnittlich sind die ausgewerteten Wohnungen dieser Baujahre 73 m² groß.

Die Wohnungen im Fideliopark zum Verkaufen ab 1980 bis 1989 liegen bei 5.050 €/m² und steigen weiter im Preis nach jüngerem Alter. Demgemäß kosten Wohnungen von 1990 bis 1999 im Schnitt 5.550 €/m² und von 2000 bis 2012 5.900 €/m². Bei dem in 2015 erbauten M.Por-Hochhaus gibt es den Neubau-Quadratmeter ab ca. 5.500 € und können für durchschnittliche Wohnungen in den oberen Etagen auch entsprechend um die 6.000 €/m² und mehr kosten.

Preis Apartment Fideliopark Bogenhausen

Für Apartments und kleine Wohnungen bis zu 45 m² liegen münchenweit die Quadratmeterpreise in durchschnittlichen Lagen wie im Fideliopark der Baujahre 1960 bis 1979 bei 4.925 €/m² in 2016. Im Gegensatz dazu kosten neuere Apartments von 1980 bis 1989 im Verkauf 5.050 €/m² und ca. 5.700 €/m² bei Immobilien nach 1990 bis 2007. Diese Preise spiegeln den Durchschnitt der ausgewerteten Immobilientransaktionen ohne die großen Ausreißer nach oben oder unten wieder. Diese Preise weichen hier aber auch zwischen 5% und 15% in beide Richtungen ab.

Preis Erbpacht Bogenhausen Fideliopark

Wohnungen in Erbpacht im Fideliopark liegen bei durchschnittlich 3.650 €/m², wenn das Wohnhaus zwischen 1960 und 1969 in München Bogenhausen gebaut wurde. So ein Beispiel ist die Anlage in der Knappertsbuschstraße, welche 1969 errichtet wurde.

4. Immobilienbewertung und Wohnung verkaufen im Fideliopark

Sie überlegen sich den Wert Ihrer Immobilie in Fideliopark Bogenausen? Die oben genannten Quadratmeterpreise sind Richtwerte zur Orientierung, welche fast immer nach oben oder unten abweichen, da Bestandswohnungen alle unterschiedlich sind im Vergleich zu Neubauwohnungen (wobei auch bei diesen die Quadratmeterpreise abweichen → siehe Beispiel M.Por in der Robert-Hegerstr.).
Bei Wohnungen spielt die Mikrolage die wohl wichtigste Preisdominante. Zum Beispiel liegt eine Erdgeschoßwohnung durchschnittlich 10% niedriger bei Preis für Verkauf einer Wohnung. Weiterhin beispielsweise ist die Aussicht auf den grünen Park oder die 4-spurige Freischützstraße? Aber auch Ausstattung und Zustand entscheiden, wie weit der Preis über oder unter den genannten Durchschnittspreisen liegen.

Gerne helfen wir Ihnen mit der genauen Eingrenzung des Preises und als professioneller Immobilienmakler beim Verkaufen Ihrer Wohnung in München Bogenhausen weiter. Vereinbaren Sie mit uns einen unverbindlichen und kostenlosen Kennenlern-Termin. Dabei geben wir Ihnen gerne eine fachmännische Erstbewertung Ihrer Wohnung in der Fideliopark kostenlos mit, damit Sie sich die nächsten Schritte gut überlegen können.

 


Quellen: Kommunalreferat München; Immobilienreport.de; Wikipedia; Verein für Stadtteilkultur im Münchner Nordosten e.V.; Jahresbericht 2016 des Gutachterausschusses München; Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler für Bogenhausen XEBRA GmbH

Der Marktbericht Immobilie Fideliopark Bogenhausen ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises und dient lediglich zur ersten Orientierung. Deshalb sollte die konkrete Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für Bogenhausen erfolgen. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.

Text und Bilder: XEBRA GmbH
Aktualisiert am 14.06.2017

 

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