Immobilienmakler Bogenhausen – Immobilienpreise

Preise von Immobilien in Bogenhausen München

Bogenhausen gehört von den Immobilienpreisen zu den Spitzenreitern Münchens. Dies beruht vor allem auf dem Ruf von Altbogenhausen, Priel und dem Herzogpark. Hier ist meistens beste Lage vor zu finden. Daneben gibt es aber auch genügend Immobilien laut dem Gutachterauschuss der Stadt München 2016 in durchschnittlichen und guten Lagen, wo die Preise sich auf durchschnittlichem Münchener Niveau bewegen. Große Teile von Daglfing, Johnneskirchen, Oberföhring und Englschalking gehören eher zur durchschnittlichen Lage. Denning, Steinhausen, Parkstadt Bogenhausen, Cosimapark, Arabellapark und Zamdorf mit dem Zamilapark sind eher in guter Lage. In allen Stadtteilen gilt es aber weiter zu differenzieren, denn entlang am mittleren Ring im Herzogpark ist sicher keine beste Lage. Genauso kann in Oberförhing ein Haus direkt am Isarhochufer durchaus zur besten Lage Münchens gezählt werden. Tendenziell kann man feststellen, dass die Wohnlage mit steigendem Annäherung an Münchens Zentrum immer mehr zunimmt.

Inhalt:
1. Lage und Entwicklung der Immobilie in Bogenhausen
2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert
3. Immobilienpreis in Bogenhausen München 2016
4. Immobilienbewertung und Wohnungs- und Hausverkauf in Bogenhausen

 

1. Lage und Entwicklung in Bogenhausen

Bogenhausen ist der Stadtbezirk 13 von München. Es liegt östlich der Isar und nördlich der Prinzregentenstraße und der Autobahn A94. Nördlich grenzt es an die Gemeinde Unterföhring und im Osten an Aschheim und Trudering-Riem.
Mit knapp 24 km² und 87 tausend Einwohnern ist Bogenhausen sowohl flächenmäßig als auch von der Einwohnerzahl der 4. größte Bezirk Münchens. Mit 37 Einwohnern pro Hektar liegt es aber eher im unteren Bereich, was den die vielen Grünflächen zu verdanken ist.

Während im 19. Jahrhundert auf dem Areal von Bogenhausen nur kleine Dörfer und Weiler standen wuchsen diese Siedlungen während der Industrialisierung um die Jahrhundertwende schnell an. Nach der Eingemeindung 1892 zu München folgten auch die übrigen Dörfer wie Oberföhring, Steinhausen, Daglfing, Englschalking, Denning, Zamdorf und Johanneskirchen. Zu Beginn des letzten Jahrhunderts entstanden die Siedlungen Daglfinger Kolonie und die Denninger Kolonie um 1924, die Obermaiersche Siedlung um 1925, die Siedlung Steinhausen um 1932, die Zahnbrechersiedlung um 1933 und die Kolonialsiedlung um 1934. Bis zum 2. Weltkrieg waren die Grenzen bis an den mittleren Ring mit dem heutigen Alt-Bogenhausen und dem Herzogpark mit Priel bebaut. In den Folgejahrzehnten entstanden Mustersiedlungen wie die Parkstadt Bogenhausen 1954-1956, der Cosimapark 1963-1969, der Arabellapark 1965-1969, der Fideliopark 1966-1970, die Selbsthilfesiedlung Daglfing 1983-1984, der Zamilapark 1984-1986, die Gartenstadt Johanneskirchen 1984-1986 und die Siedlung Barlowstraße 1999-2003.

Heute sind diese Stadteile nahezu komplett verschmolzen und lassen kaum Nachverdichtung zu. Die Ausnahme bildet der Prinz-Eugen-Park, wo seit 2016 der Bau der ökologischen Musterquartiers mit 1.600 Wohnungen begonnen hat. Ein Wachstum ist nur Richtung Stadtgrenze möglich, weshalb die Planungen für frühestens 2030 eine Bebauung des Gebietes östlich der S-Bahnlinie zwischen Daglfing und um Johnneskirchen herum auf 600 Hektar für 30.000 Menschen vorsehen.
Kleinere Bauvorhaben gibt es aber immer wieder, welche Lücken schließen, oder durch Abriß einem Neubau weichen.

2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert

Historische Gebäude gibt es vornehmlich in Alt-Bogenhausen, Priel und dem Herzogpark. Nachdem im 2. Weltkrieg hier verhältnißmäßig wenig zerstört wurde findet man schöne Gründerzeit- und Jugendstilhäuser. Ansonsten gibt es nur sehr wenig alte Gebäude um und vor 1900. Dazu zählen noch die Kirchen und Höfe rund um die ehemaligen Dorfzentren von Oberföhring, Johanneskirchen, Daglfing, Denning, Englschalking, Steinhausen und Zamdorf. Die alten und sehr kleinen Siedlungshäuser wie zum Beispiel in der Kolonialsiedlung in Zamdorf oder der Reichskleinsiedlung in Steinhausen mit nur einem Stockwerk und ausbaubarem Dachgeschoß sind bis auf vereinzelte Ausnahmen alle einem Neubau mit größeren Flächen und modernerer Ausstattung gewichen. Die Atrium-Siedlung in Alt-Bogenhausen von 1932 wurde noch rechtzeitig unter Denkmalschutz gestellt und ist als Ensemble mit 16 einstöckigen Häusern dieser Zeit einmalig in Bogenhausen.

Immobilien in Erbpacht finden sich in Johanneskirchen, Englschalking, Fideliopark und Oberföhring. Genossenschaftswohnungen sind stark im südlichen Bereich von Alt-Bogenhauen und Steinhausen vertreten. Vor allem in Denning, Daglfing und Priel wird dominiert von niedriger Bebauung in Form von Einfamilienhäusern und kleinen Mehrfamilienhäusern. Hochhäuser sind hauptsächlich in der Parkstadt Bogenhausen, Cosimapark, Arabellapark und Fideliopark. Großflächige Industrie und Gewerbe befindet sich lediglich südlich der Autobahn A94 in Steinhausen und Zamdorf.

Die Verkehrsanbindung ist durch diese Autobahnauffahrt, die U-Bahn 4, der S-Bahn-Strecke zum Flughafen, vielen Buslinien sowie der Trambahn als durchwegs gut zu bezeichnen. Schulen, Kirchen, Kindergärten, Geschäfte und Restaurants gibt es in jedem der 8 Stadtteile von Bogenhausen. Für die Freizeit sind die Grünflächen neben die vielen Parks vor allem der Denninger Anger erwähnenswert, der sich durch mehrere Stadtteile zieht. Im Westen ist man direkt an der Isar und den Maximiliansanlagen. Östlich von Englschalking und nördlich von Daglfing und seiner Trabrennbahn ist man quasi schon auf dem Land. Dies alles spricht für einen guten Freizeit- und Wohnwert.

3. Immobilienpreis in Bogenhausen München

Preis Wohnung Bogenhausen München

Die Preise in Bogenhausen sind erneut gestiegen. Laut Gutachterausschuß München 2016 wurde in besten Lagen Münchens für Wohnungen bis Baujahr 1929 ein Preis von 11.000 €/m² erzielt. In guter Lage ist der Quadratmeterpreis immer noch 6.700 €/m². In guter Lage bei Wohnungen aus den 30er und 40er Jahren ist der Preis bei 7.000 €/m² und 4.750 €/m² in durchschnittlicher Lage. In durchschnittlicher Lage bei Wohnungen von 1950 bis 1959 ist der Preis 5.100 €/m² und 5.950 €/m² in guter Lage. Günstiger sind die Preise aus den 60er Jahren mit 4.650 €/m² in durchschnittlicher 5.850 €/m² in guter und 6.300 €/m² in bester Lage. Auch Wohnungen der Baujahre 1970 bis 1979 sind mit 4.700 €/m² in durchschnittlicher, 5.700 €/m² in guter und 6.700 €/m² in bester Lage günstig.
Wohnungen von 1980 bis 1989 in durchschnittlicher Lage sind bei 5.050 €/m², in guter bei 5.750 €/m² und 8.650 €/m² in bester Lage. Von 1990 bis 1999 ist der Preis einer Wohnung in Bogenhausen in durchschnittlicher Lage bei 5.550 €/m², in guter bei 6.000 €/m² und 7.750 €/m² in bester Lage. Und wiederverkaufte Wohnungen ab 2000 sind in durchschnittlicher Lage bei 5.900 €/m², in guter Lage 6.800 €/m² und 10.500 €/m² in bester Lage.

Der Preis für eine Neubauwohnung ist 2016 in guter Lage ist 7.400 €/m² und in bester Lage bei 9.550 €/m².

Die Standardabweichung der genannten Preise bei den ausgewerteten Objekten liegt zwischen 15% und 30%. Die extremen preislichen Ausreißer sind darin nicht eingegangen.
Ebenfalls nicht enthalten sind Luxuswohungen in top-Lagen und Gebäuden mit markanter Architektur und außergewöhnlichen Details zwischen 100 m² und 200 m². Diese liegen bei 12.400 €/m² über alle Baujahre von 1885 bis 2011 gerechnet. Ein Beispiel für solch einen hohen Preis ist eine Wohnung in einem Jugendstilhaus in der ruhigen Maria-Theresia-Straße in Alt-Bogenhausen mit Blick auf die Isarau. Auch dieser Preis kann bis zu 15 % nach oben oder unten abweichen, was dann auch von der speziellen Mikrolage, Ausstattung und dem Zustand der Wohnung abhängt.

Preis Tiefgarage Bogenhausen München

Die Preise für einen Tiefgaragenstellplatz in München Bogenhausen richtet sich auch wie übrige Immobilien in erster Linie nach dem Erbauungsjahr. Tiefgaragen von 1960 bis 1979 liegen laut Gutachterausschuß München 2016 bei 15.500 €, bei 1980 bis 1999 bei 16.000 € und bei Baujahren von 2000 bis 2013 bei 18.000 € pro Stellplatz. Im Erstverkauf kostet eine Garage im Durchschnitt 27.000 €.

Doppelparker, Merhfachparker, welche auch unter Duplex-Parkplatz bekannt sind kosten bei Baujahren von 1970 bis 1979 durchschnittlich 13.000 €, von 1980 bis 1999 14.000 € und bei Baujahren von 2000 bis 2012 16.000 € pro Stück. Im Neuverkauf kostet ein Duplex-Stellplatz durchschnittlich 22.000 €.

Eingelgaragen der Baujahre 1955 bis 1993, welche 2016 über das ganze Stadtgebiet veräußert wurden liegen zwischen 10.000 € bis 23.000 €, während oberirdische Stellplätze zwischen 5.000 € und 12.000 € ihren Eigentümer gewechselt haben.

4. Immobilienbewertung und Wohnung oder Haus verkaufen in Bogenhausen

Sie überlegen sich den Wert Ihrer Immobilie in Bogenhausen München? Die oben genannten Quadratmeterpreise sind Richtwerte zur Orientierung, welche nahezu immer nach oben oder unten abweichen, da Bestandswohnungen und Häuser im Vergleich zum Neubau alle unterschiedlich sind (wobei auch bei diesen die Quadratmeterpreise nicht gleich sind).

Bei Wohnungen spielt die Mikrolage die wichtigste Preisdominante. Eine Erdgeschosswohnung liegt durchschnittlich 10% niedriger bei Preis für Verkauf einer Wohnung in Bogenhausen im selben Haus. Ist die Aussicht auf den grünen und ruhigen Dennigner Anger oder auf den stark befahrenen Mittleren Ring? Aber auch Ausstattung und Zustand entscheiden, welchen maximalen Preis man erreichen kann.

Gerne helfen wir Ihnen mit der genauen Eingrenzung des Preises und als professioneller Immobilienmakler beim Verkaufen Ihrer Wohnung oder Hauses in München Bogenhausen weiter. Vereinbaren Sie mit uns einen unverbindlichen und kostenlosen Kennenlern-Termin. Dabei geben wir Ihnen gerne eine fachmännische Erstbewertung Ihrer Immobilie in Bogenhausen München kostenlos mit, damit Sie sich die nächsten Schritte gut überlegen können.

 

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Quellen: Kommunalreferat München; muenchen.de; nordostkultur-muenchen.de; unser-bogenhausen.de; Jahresbericht 2016 des Gutachterausschusses München; Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler Bogenhausen XEBRA GmbH

Der Marktbericht Immobilie Bogenhausen München ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises und dient lediglich zur ersten Orientierung. Deshalb sollte die konkrete Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für Bogenhausen erfolgen. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.

Text und Bilder: XEBRA GmbH
Aktualisiert am 26.6.2017