Immobilienmakler Daglfing – Immobilienpreise

Preise von Immobilien in Daglfing Bogenhausen

Die Immobilienpreise sind im Stadtteil Daglfing 2016 erneut gestiegen. Es liegt laut aktueller Lagekarte von 2016 des Gutachterausschusses in durchschnittlicher Lage mit unserer Meinung nach starken Tendenz zu gut. Die Preisunterschiede sind bei Häusern im wesentlichen die Grundstücksgröße, Baujahr und Art der Bebauung. Bei Wohnungen ist die Größe und das Baujahr der preisbildende Faktor. Neben der Makrolage ist auch die Microlage stark preisprägend.

Inhalt:
1. Lage und Entwicklung der Immobilie in Daglfing
2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert
3. Immobilienpreis in Daglfing Bogenhausen 2016
4. Immobilienbewertung und Wohnungs- und Hausverkauf in Daglfing

1. Lage und Entwicklung in Daglfing

Daglfing ist Münchens östlichstes Stadtteil. Es liegt zwischen den S-Bahnlinen zum Flughafen und im Osten der Hüllgraben an der Grenze zu München Riem. Nördlich ist die Achse Salzstraße-Stegmühlstraße die Grenze, und im Süden sind es die Bahngleise Richtung Mühldorf.

Daglfing wurde bereits 839 n. Chr. urkundlich erwähnt und war über die Jahrhunderte auch eine eigenständige Gemeinde. Erst 1930 wurde sie zu München eingemeindet, da die Bevölkerung deutlich zunahm und die Flächen immer mehr zusammen wuchsen. Rund um den ehemaligen Dorfkern um die Kirche St. Philippus und Jakobus Kirche, welche 1724 anstelle der alten Kirche neu erbaut wurde befinden sich noch mehrere imposante Bauernhöfe aus den letzten Jahrhunderten. Obwohl dieser alte Dorfkern geographisch innerhalb des heutigen Daglfings weiterhin zentral ist, wurde ab dem letzten Jahrhundert fast nur südlich davon neu gesiedelt.

Durch den starken Zuzug nach Daglfing entsteht daher ab 1924 bis ca. 1928 die Kolonie an der Daglfingerstraße, Lublinitzer- und Kattowitzerstraße, welche nach Städten in Oberschlesien benannt wurden. Diese Siedlung wuchs dann nach 1950 weiter bis zur Beuthener-, Tarnowitzer- und Kattowitzerstraße weiter. 1957 entsteht die VdK-Siedlung an der Oberschlesischen Straße. An Stelle des ehemaligen Zehetmayrhofes aus dem 12. Jahrhundert zwischen der Kunihohstraße, Daglfingerstraße und Erchanbertstraße wurde 1980 der Dianapark errichtet worden (der Denkmalschutz 1973 kam bei diesem Hof leider zu spät, denn er wurde in den 60er abgerissen). 1983-1984 wird für die Beamten und Angestellten bei der Schichtlstraße die Selbsthilfesiedlung erbaut. Durch Abgabe von Park- und Stallflächen von der 1902 errichteten Trabrennbahn zwischen der Burgauerstraße und Rennbahnstraße wurde ab 2001 dieses Areal mit vornehmlich 4-stöckigen Wohnhäusern bebaut.

Die aktuellen Diskussionen zum Münchener Siedlungswachstum sehen eine Bebauung für den 600 ha großen Raum zwischen der S-Bahnllinie zum Flughafen und Aschheim, Johanneskirchen und Riem mit 15.000 bis 18.000 Wohnungen vor. Daneben können dort bis 2035 ca. 12.000 Arbeitsplätze entstehen, was natürlich für Daglfing auch bedeutend sein wird. Aktuell leben in Daglfing ca. 5.500 Bewohner.
Entschieden wurde bereits 2012 der Tunnelbau für die S-Bahnstationen Daglfing, Englschalking und Unterföhring, was auch wieder Flächen für 500 bis 1.000 neue Wohnungen schafft.

2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert

Die Häuser der Kolonie Daglfing wurden im Vergleich zu anderen Siedlungen ähnlicher Bauzeit (z.B. Siedlung Steinhausen/Reichskleinsiedlung, Kolonialsiedlung Zamdorf/Afrikasiedlung) im heutigen Bogenhausen groß und komfortabel errichtet. Sie verfügen mit ihren Mansardendächern über 2 Vollgeschosse und eine volle Unterkellerung. Es gab ein separates WC zum Bad und eine Küche. Als die Siedlung in den 50er Jahren weiter südlich wuchs wurden vermehrt Satteldächer gebaut. Neben diesen großen Häusern gab es auch kleinere Einfamilienhäuser mit nur einem Stockwerk plus Dachgeschoß.
Die Reihenhäuser in der Schichtlstraße zeichnen sich ebenfalls durch diese kleineren Geschossflächen aus, obwohl ca. 30 Jahre Altersunterschied besteht. Auch die Gärten sind in dieser Selbsthilfe-Siedlung verhältnismäßig klein.

Die Wohnhäuser an der Rennbahn- und Burgauerstraße entsprechen dem jungen Alter geschuldet noch heute den energetischen Standards und verfügen über aktuelle Grundrisse. Alle haben 2 Obergeschosse mit Dachgeschoss. Insgesamt findet man auch viele Häuser aus allen Jahrzehnten des letzten Jahrhunderts, welche dem Stil und der Architektur ihrer Zeit entsprechen. Viele alte sanierte Häuser lassen sich auf dem ersten Blick nicht sofort zuordnen, ob sie anstelle alter Häuser neu errichtet wurden oder den aktuellen Richtlinien entsprechend frisch renoviert wurden.

Gewerbe findet sich in Daglfing südlich der Turfstraße. Dominant sind der Obi-Baumarkt und die Gärtnerei. Für den täglichen Einkauf gibt es einen großen Edekamarkt zentral in der Burgauerstr. 200. Nicht unweit von dieser Kreuzung befindet sich das Lokal „Gasthof zur Post“ und weitere kleine Geschäfte. In der Max-Proebstl-Straße 11 gibt es die Friedel-Eder-Waldorfschule. Dominierend ist in diesem Stadtteil immer noch die Trabrennbahn.

Daglfing verfügt über eine eigene Autobahnauffahrt auf die A94 und eine S-Bahnhaltestelle. Die Buslinie 183 fährt durch die komplette Besiedlung und südlich in der Riemerstraße gibt es noch einen Nachtbus und die Buslinie 190, womit eine genügende Verkehrsanbindung an München gewährleistet ist.

3. Immobilienpreis in Daglfing

Preis Wohnung Daglfing

Die Preise für Wohnungen in den genannten Lagen sind laut Gutachterausschuss 2016 für die knappen Wohnungen der Baujahre 1960-1969 bei 4.650 € pro Quadratmeter gelegen. Die Wohnungen von 1970 bis 1979 kosten im Durchschnitt 4.700 €/m² und haben im Schnitt 75 m² Wohnfläche. Wohnungen der 80er Jahre liegen schon bei 5.050 €/m². Von 1990 bis 1999 ist der Wert der Wohnungen bei 5.550 €/m² und ab 2000 bis 2012 bei 5.900 €/m² wie zum Beispiel Wohnungen in der Burgauer- oder Rennbahnstraße. Wohnungen aus diesen Baujahren sind am häufigsten in Daglfing vor zu finden.

Die genannten Preise haben eine Standardabweichung von 15% bis 20%, wobei die besonders teuren und günstigen Wohnungen nicht in die offizielle Verkaufsstatistik aufgenommen wurden. Diese Schwankungen liegen neben der Wohnungsausstattung und Zustands vor allem an der Microlage innerhalb der Siedlung bzw. auch des Hauses selbst. Auch spielt die Wohnungsgröße einen Preisfaktor, wie im nächsten Punkt „Preis Apartment“ zu sehen ist.

Preis Apartment Daglfing

Für Apartments und kleine Wohnungen bis 45 m² Wohnfläche liegen die Preise wie auch münchenweit für diese Gegend und Lage laut Gutachterausschuss bei 4.950 €/m², wenn das Wohnhaus zwischen 1960 und 1979 errichtet wurde. Apartments vom Baujahr 1980 bis 1989 kosten im Schnitt schon 5.050 €/m². Von 1990 bis 1999 ist der Wert bei 5.100 €/m² und von 2000 bis 2007 bei 6.300 €/m². Die Standardabweichung bei dieser Wohnungskategorie ist höher als bei den größeren Wohnungen und beträgt zwischen 5% und 15%. Auch hier kommt es auf die oben genannten speziellen Bedingungen an, ob der Wert höher oder niedriger als der Durchschnittspreis ist.

Preis Reihenhaus Daglfing

In Münchens guten und durchschnittlichen Lagen ist der Preis 2016 bei den Baujahren 1960 bis 1969 bei Reiheneckhäusern mit 6.500 €/m² und 5.950 €/m² bei Reihenmittelhäusern ausgewertet worden. Bei Baujahren der 70er Jahre sind wie in ganz München die günstigsten Quadratmeterpreise zu finden, die bei beiden Reihenhaustypen laut Gutachterausschuss bei 5.925 €/m² liegt. Ab 1980 bis 1989 ist der Wert bei einem Reihenmittelhaus bei 5.750 €/m² und bei einem Reiheneckhaus bei 7.000 €/m². Von 1990 bis 1999 ist des Mittelhaus bei 6.750 €/m² und das Reiheneckhaus bei 7.600 €/m². Ab 2000 bis 2012 ist das Reiheneckhaus bei 6.800 €/m² und das Mittelhaus bei 6.700 €/m². Bei allen genannten Preisen sind dies die Mittelwerte der tatsächlich verkauften Häuser mit Standardabweichungen zwischen 15% und 20 % vom Baujahr abhängig. Die darüber hinausgehend besonders teuren bzw. günstigen Reihenhäuser sind nicht in die Auswertung aufgenommen worden.

Bei Reihenhäusern ist neben der Makrolage besonders die Grundstücksgröße relevant. Je älter die Bebauung ist, desto mehr fällt diese ins Gewicht und der Gebäudewert sinkt im Verhältnis. Tendenziell werden die Grundstücke über die Jahrzehnte immer kleiner wegen der Wohnraumverdichtung, was die teilweise hohen Preise aus den 60er Jahren erklärt.

Preis Haus Daglfing

Bei der Bestimmung eines Hauspreises gibt es sehr viel mehr genauer zu berechnen als bei anderen Immobilientypen. Neben der Mikro-Wohnlage, der Wohnfläche, Zustand und Ausstattung spielen vor allem die Grundstücksgröße und das Baujahr die prägendsten Einflüsse.

Häuser bis Baujahr 1939 kosteten münchenweit zwischen 1.100.000 € und 1.700.000 € mit Grundstücksgrößen bis zu 560 m² und durchschnittlichen Wohnflächen von 155 m². Häuser von 1950 bis 1969 wurden für 1.280.000 € im Mittel verkauft. Diese verfügen über 600 m² Grund und ca. 170 m² Wohnfläche im Schnitt. Wie tendenziell überall in München sind die Häuser der 70er Jahre bis 1989 die günstigsten. Die Preise sind zwischen 830.000 € und 2.000.000 € vom Gutachterausschuss 2016 bestätigt worden, wobei die Grundstücksflächen hier wieder nur noch bei 550 m² sind. Die neuen Einfamilienhäuser von 1990 bis 2011 kosten zwischen 950.000 € und 1.950.000 € und haben durchschnittlich mit 165 m² die größte Wohnfläche, und mit 500 m² die geringste Grundfläche, was die Nachverdichtung von ganz München widerspiegelt.

Große Ausreißer wie Luxus-Häuser in Toplagen oder Schnäppchenhäuser sind nicht in die Durchschnittswerte eingeflossen. So ist in München auch ein Haus für über 10 Millionen € veräußert worden. Im Gegensatz dazu wechselten aber auch zwei Häuser den Besitzer mit nur ca. 200.000 €, welches sicherlich an Nachbarn unter Preis für einen Freundschaftspreis verkauft wurden.

4. Immobilienbewertung und Wohnung oder Haus verkaufen in Daglfing

Sie überlegen sich den Wert Ihrer Immobilie in Daglfing in Bogenausen? Die oben genannten Quadratmeterpreise sind Richtwerte zur Orientierung, welche nahezu immer nach oben oder unten abweichen, da Bestandswohnungen und Häuser alle unterschiedlich sind im Vergleich zum Neubau (wobei auch bei diesen die Quadratmeterpreise abweichen wie aktuell in den neuen Häusern an der Daglfingerstr.).

Bei Wohnungen spielt die Mikrolage die wohl wichtigste Preisdominante. Eine Erdgeschosswohnung liegt durchschnittlich 10% niedriger bei Preis für Verkauf einer Wohnung. Ist die Aussicht auf die grünen Wiesen oder an der S-Bahnlinie? Aber auch Ausstattung und Zustand entscheiden, wie weit der Preis über oder unter den genannten Durchschnittspreisen liegen. Oder liegt das Einfamilienhaus mit dem Garten zur Rennbahnstraße oder wie viel Investition bedarf es einer durchschnittlichen Modernisierung?

Gerne helfen wir Ihnen mit der genauen Eingrenzung des Preises und als professioneller Immobilienmakler beim Verkaufen Ihrer Wohnung in München Bogenhausen weiter. Vereinbaren Sie mit uns einen unverbindlichen und kostenlosen Kennenlern-Termin. Dabei geben wir Ihnen gerne eine fachmännische Erstbewertung Ihrer Wohnung in Daglfing kostenlos mit, damit Sie sich die nächsten Schritte gut überlegen können.

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Quellen: Kommunalreferat München; citypopulation.de; unser-bogenhausen.de; Nordostkultur-Muenchen.de; Jahresbericht 2016 des Gutachterausschusses München; Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler Bogenhausen XEBRA GmbH

Der Marktbericht Immobilie Daglfing Bogenhausen ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises und dient lediglich zur ersten Orientierung. Deshalb sollte die konkrete Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für Bogenhausen erfolgen. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.

Text und Bilder: XEBRA GmbH
Aktualisiert am 21.06.2017

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