Immobilienmakler Denning – Immobilienpreise

Preise von Immobilien in Denning Bogenhausen

Auch in Denning sind die Immobilienpreise 2017 wieder gestiegen. Auf Grund der Lagekarte von 2016 des Gutachterausschusses München befindet sich komplett Denning mit Ausnahme der Bebauungen entlang der S-Bahnlinie in guter Lage. Preisunterschiede bei Wohnungen sind im wesentlichen das Baujahr, Microlage, Größe und Zustand. Bei Häusern spielt zusätzlich die Grundstücksgröße einen wesentlichen preisbestimmenden Faktor.

Inhalt:
1. Lage und Entwicklung der Immobilie in Denning
2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert
3. Immobilienpreis in Denning Bogenhausen 2016
4. Immobilienbewertung und Wohnung oder Haus verkaufen in Denning

1. Lage und Entwicklung in Denning

Das um 1200 erstmals historisch erwähnte Denning liegt zwischen den S-Bahngleisen zum Flughafen, dem Denninger Anger, der Vollmannstraße und der Memelerstraße im Norden. Um 1800 bestand es noch aus 4 Bauernhöfen und einer Kapelle. Das historische Zentrum liegt um den alten Kernhof in der Denningerstraße 233, welcher als letzter der 4 Höfe noch steht und heute eine Gastwirtschaft ist. Um 1900 waren es dann 8 Höfe, welche aber bis 1930 auf ca. 140 Häuser anstiegen. In demselben Jahr wurde Denning in München eingemeindet und die Bebauung wurde aufgrund der rasanten Bevölkerungszunahme wegen der Industrialisierung erneut beschleunigt. Es entstanden 1924 zwischen der West- und Ostpreußenstraße die „Denninger Kolonie“ und ab 1925 rund um den Platz zur deutschen Einheit bis zum Daglfinger Bahnhof die „Obermaier`sche Kolonie“. Auf diesen ehemals für die den Lehmabbau genutztem Gelände verkauften die Eigentümer die Grundstücke einzelnd mit der Bedingung, dass die neuen Besitzer Grund für die neuen Anwohnerstraßen abtreten und derren Errichtung mit unterstützen. Die Straßennamen stammen hier aus den ehemaligen Ländern Pommern, West- und Ostpreußen.

Die einzigen 3 Hochhäuser Dennings mit 8 Stockwerken wurden an der Dennignerstraße Nr. 194, Nr. 198 und Nr. 200 1969 errichtet. Ab 1967 wurde dort und in der Warthestraße von der Münchener Rückversicherung ein Wohnquartier errichtet, welches anschließend der deutschen Annington gehörte und in den letzten Jahren nach WEG aufgeteilt wurde. Auch 2016 gab es immer wieder mal Wohnungen oder Tiefgaragenstellplätze von dem Wohnungsunternehmen, welches mittlerweile Vonovia heißt in den Anlagen recht günstig zum Kauf. Von 1989 bis 1991 wurden die Wohnblöcke an der Denningerstraße 130 bis 168 errichtet, welche auch teilweise Eigentümergemeinschaften gehören.
Mitte der 90er Jahre wurde die Wohnanlage an der Ermlandstraße übergeben, welche ebenfalls nach dem Münchner Modell teils WEG- und teils Mietwohnungen sind.

Insgesamt hat Denning aber im münchener Vergleich seinen dörflichen Charakter behalten. Nennenswerter größerer Neubau findet sich dort seit vielen Jahren nicht mehr. Es werden hier genauso wie in ganz München im Zuge der Nachverdichtung die alten Häuser nach und nach abgerissen und mit mehr Wohnfläche nach neuen Standards errichtet.

2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert

Durch den kontinuierlichen Wachstum Dennings ist die Architektur jeweils den Trends der jeweiligen Erbauungszeiten angepasst. Mehrere Häuser in der Denninger und Obermaier`sche Kolonie sind zu ihrer Zeit eher komfortabel ausgestattet gewesen. Viele Häuser hatten 2 Vollgeschosse mit Bad, Küche und separatem WC. Die Häuser waren voll unterkellert und das Dach war mansardenwalm-förmig. Daneben gab es zu Beginn aber auch kleine einfache Häuser vergleichbar mit der Kolonialsiedlung Zamdorf. Durch Zerstörung im 2. Weltkrieg wurde viele Häuser neu und größer errichtet. Die Wohnblöcke an der Denningerstraße sind konventionell in Beton- und Ziegelbauweise errichtet worden.

Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants befinden sich reichlich in der Ostpreußenstraße und an dessen Kreuzung zur Daglfingerstraße. Die Ladenzentren im Fideliopark und Cosimapark sind in der nördlichen Nachbarschaft Englschalking zu Fuß erreichbar. Es gibt die Grundschule an der Ostpreußenstraße und an der Fritz-Lutzstraße, und für Kleinkinder 2 Kindergärten und Spielplätze. Dabei liegt die katholische Kirche Sankt Emmeran. Südlich des Stadtteils befindet sich der Denninger Anger mit viel Grünflächen, wobei auch innerhalb Dennings 3 schöne Parkanlagen (Platz zur deutschen Einheit, Posener Platz und Pachmayrplatz) den Freizeitwert bereichern. Nördlich und südlich Dennings sind Sportanlagen. Industrie und große Bürokomplexe sind untpyisch für diesen Stadtteil.

Die Verkehrsanbindung erfolgt hauptsächlich über Bus mit Haltestellen entlang der Englschalkinger-, Denninger-, Daglfinger- und Ostpreußenstraße. Die östlichen Bewohner Dennings können fußläufig die S-Bahnhaltestellen Daglfing und Englschalking erreichen.

3. Immobilienpreis in Denning

Preis Wohnung Denning

Da die meisten Wohnanlagen in Denning sich in guter Wohnlage befinden werden nur diese Kaufpreisspannen vom Gutachterausschuss München für tatsächlich verkaufte Wohnungen in 2016 hier genannt.
Der größte Anteil der Wohnungen wurde ab den 60er Jahre gebaut (Denningerstraße). Hier ist bei einem Verkauf einer Wohnung in Denning ein Preis bei 5.850 €/m² aus allen ausgewerteten Verkäufen errechnet.
Wohnungen von 1970 bis 1979 sind bei den guten Lagen bei 5.700 €/m². Bei Baujahren 80 bis 89 ist der Wert der Wohnung bei 5.750 €/m². In den 90ern ist Verkauf einer Wohnung wie zum Beispiel in der Wohnanlage Ermlandstraße für 6.000 €/m² gewesen. Ab 2000 sind die durchschnittlichen Preise auf 6.800 €/m² gestiegen. Für Neubauwohnungen wurden im Mittel über alle Gebiete Münchens der Quadratmeter für 7.150 € verkauft.

Zu diesen Preisen kommt jeweils eine Abweichung von 20% mehr oder weniger je nach Microlage, Ausstattung und Erhaltung. Auch hier können die Preise aber noch selbst über dieser Standardabweichung nach oben oder unten selbst innerhalb desselben Wohnhauses ausschlagen. Auch die Wohnungsgröße spielt eine preisbestimmende Rolle, was im nächsten Punkt „Preis Apartment Denning“ ersichtlich ist.

Preis Apartment Denning

Für Apartments und kleine Wohnungen bis 45 m² Wohnfläche liegen die Preise wie auch münchenweit für diese Gegend und guter Lage laut Gutachterausschuss bei 5.250 – 6.300 €/m², wenn das Wohnhaus zwischen 1960 und 1979 errichtet wurde. Apartments vom Baujahr 1980 bis 1989 kosteten 2015 im Schnitt bereits 5.600 €/m². Für 2016 lagen hier keine Verkaufsfälle vor, aber es ist mit knapp über 6.000 €/m² zu rechnen. Von 1990 bis 1999 ist der Wert bei 6.050 €/m². Die Standardabweichung bei dieser Wohnungskategorie ist zwischen 15% und 20%. Auch hier kommt es auf die bereits genannten speziellen Bedingungen an, ob der Wert höher oder niedriger als der durchschnittliche Preis ist.

Preis Reihenhaus Denning

In Münchens guten und durchschnittlichen Lagen ist der Preis 2016 bei den Baujahren 1960 bis 1969 bei Reiheneckhäusern mit 6.500 €/m² und 5.950 €/m² bei Reihenmittelhäusern ausgewertet worden. Die Reihenhauser aus den 70er Jahren sind auch hier wie in ganz München preislich die niedrigsten. Reihenmittelhäuser kosten 5.450 €/m² und Reiheneckhäuser 6.400 €/m². Ab 1980 bis 1989 ist der Wert bei einem Reihenmittelhaus bei 5.750 €/m² und bei einem Reiheneckhaus bei 7.000 €/m². Von 1990 bis 1999 ist des Mittelhaus bei 6.750 €/m² und das Reiheneckhaus bei 7.600 €/m². Ab 2000 bis 2012 kostet das Reiheneckhaus bereits 6.800 €/m² und das Mittelhaus 6.700 €/m².
Diese Preise sind die Mittelwerte der tatsächlich verkauften und ausgewerteten Häuser mit Standardabweichungen von bis zu 20%. Preis-Ausreißer darüber oder darunter sind nicht mit in die Auswertung genommen worden.

Bei Grundstücken ist neben der Mikrolage auch die Grundstücksgröße ausschlaggebend. Je älter die Bebauung ist, desto mehr fällt das Grundstück ins Gewicht und der Gebäudewert sinkt im Verhältnis. Tendenziell werden die Grundstücke über die Jahrzehnte immer kleiner wegen der Wohnraumverdichtung, was die teilweise hohen Preise aus den früheren Baujahrzehnten erklärt.

Preis Haus Denning

Die Preisspanne bei Hausverkauf in Denning kann weitaus größere Unterschiede bringen als Wohnungen. Dies liegt vor allem an der stark mit in den Preis einfließenden Grundstücksgröße und dem Zustand (vor allem in der heutigen Zeit energetisch gesehen).
Die wenigen alten Siedlungshäuser den ersten Jahrzehnten von 1900 haben zumeist nur ihren Grundstückswert, da der Wiederaufbau günstiger ist als eine nachträgliche Vergrößerung inklusive Sanierung auf Standards nach Stand der aktuellen Technik. Denn die Abriß- und Entsorgungskosten werden gewöhnlich vom sogenannten Bodenrichtwert abgezogen.

Häuser, die von 1950 bis 1969 errichtet wurden liegen bei 1.280.000 € im Durchschnitt mit einer Grundstücksfläche von 600 m² und einer Wohnfläche von 170 m². Häuser von 1970 bis 1989 sind zwischen 830.000 € und 2.000.000 € mit einer durchschnittlichen Größe von 145 m² Wohnfläche und 550 m² Grund veräußert worden. Prozentual ist hier die Spanne deutlich höher, was sich leichter aus der Quadratmeterpreis-Spanne erkennen läßt. Diese sind demzufolge zwischen 6.000 €/m² und 11.000 €/m² bei den ausgewerteten Objekte. Ab 1990 steigt der Wert des Hauses auf 8.500 €/m² Wohnfläche. Dies ergeben Hauspreise zwischen 950.000 € und 1.950.000 €. Die Wohnflächen sind hier mit 165 m² wieder höher. Allerdings sind die Grundstücksgrößen dieser Baujahre mit 500 m² im Schnitt gesunken, was die Nachverdichtung von ganz München als auch Denning deutlich macht.

Kurz läßt sich zusammenfassen: die Wohnfläche steigt permanent im Gegensatz zur ständig sinkenden Grundstücksgröße. Der Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche ist deshalb differenziert auch nach Grundstücksgröße zu betrachten. Große Ausreißer wie Luxus-Häuser in Toplagen oder Schnäppchenhäuser sind nicht in die Durchschnittswerte eingeflossen. So ist in München auch ein Haus für über 10 Millionen € veräußert worden. Im Gegensatz dazu wechselten aber auch 2 Häuser inkl. Grundstück den Besitzer mit nur ca. 200.000 €.

4. Immobilienbewertung und Wohnung oder Haus verkaufen in Denning

Sie überlegen sich den Wert Ihrer Immobilie in Denning Bogenausen? Die oben genannten Quadratmeterpreise sind Richtwerte zur Orientierung, welche nahezu immer nach oben oder unten abweichen, da Bestandswohnungen und Häuser alle unterschiedlich sind im Vergleich zum Neubau (wobei auch bei diesen die Quadratmeterpreise nicht gleich sind).

Bei Wohnungen spielt die Mikrolage die wichtigste Preisdominante. Eine Erdgeschosswohnung liegt durchschnittlich 10% niedriger bei Preis für Verkauf einer Wohnung. Ist die Aussicht auf den Denninger Anger oder an der S-Bahnlinie? Aber auch Ausstattung und Zustand entscheiden, wie weit der Preis über oder unter den genannten Durchschnittspreisen liegen. Oder liegt das Einfamilienhaus mit dem Garten zur Denningerstraße oder wie viel Investition bedarf es einer durchschnittlichen Modernisierung?

Gerne helfen wir Ihnen mit der genauen Eingrenzung des Preises und als professioneller Immobilienmakler beim Verkaufen Ihrer Wohnung in München Bogenhausen weiter. Vereinbaren Sie mit uns einen unverbindlichen und kostenlosen Kennenlern-Termin. Dabei geben wir Ihnen gerne eine fachmännische Erstbewertung Ihrer Wohnung in Denning kostenlos mit, damit Sie sich die nächsten Schritte gut überlegen können.

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Quellen: Kommunalreferat München; wikipedia.org; Nordostkultur-Muenchen.de; Jahresbericht 2016 des Gutachterausschusses München; Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler Bogenhausen XEBRA GmbH

Der Marktbericht Immobilie Denning Bogenhausen ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises und dient lediglich zur ersten Orientierung. Deshalb sollte die konkrete Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für Bogenhausen erfolgen. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.

Text und Bilder: XEBRA GmbH
Aktualisiert am 20.06.2017

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