Immobilienmakler Englschalking – Immoblienpreise
Preise von Immobilien in Englschalking Bogenhausen
Auch in dem Münchener Stadtteil Englschalking sind die Immobilienpreise 2016 erneut gestiegen. Es profitiert von den Neubauprojekten an der Englschalkingerstraße und dem nachhaltigen Wohnungsmangel in München Bogenhausen. Obwohl es hier innerhalb der Siedlungen keine eklatanten architektonischen und qualitativen Unterschiede ist doch eine deutliche Preisunterscheidung vorhanden. Während der Cosimapark mit angrenzenden Gebieten im Norden rund um den Rienziplatz die Lage laut Gutachterausschuß auch 2016 gut ist, so ist es im Fideliopark durchschnittlich – wenn auch mit starker Tendenz zu guter Lage. Östlich der Freischützstraße ist mit Ausnahme der Immobilien direkt an der S-Bahnlinie die Lage wieder durchwegs gut.
Inhalt:
1. Lage und Entwicklung der Immobilie in Englschalking
2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert
3. Immobilienpreis in Englschalking Bogenhausen 2016
4. Immobilienbewertung und Wohnungsverkauf in Englschalking
1. Lage und Entwicklung in Englschalking
Das zentral gelegene Stadtteil Englschalking innerhalb Bogenhausens liegt zwischen der Cosimastraße im Westen und der Max-Nadler-Straße im Osten. Nördlich wird sie von der Fideliostraße eingegrenzt und im Süden von der Englschalkingerstraße und der anschließenden Memelerstraße.
Preise der Immobilien in Englschalking: alter Dorfkern mit Kirche in EnglschalkingDer historische Kern des ehemaligen eigenständigen Dorfes liegt um die im 13. Jhd. erbauten Kirche Sankt Nikolaus in der Waffenschmiedstraße. Englschalking ist damals ein typisches Haufendorf gewesen. Um diese Kirche finden sich noch viele alten Gebäude und Höfe aus der Gründerzeit. Sie stehen als Gebäudeensemble unter Denkmalschutz. Außerhalb dieses Dorfes waren bewirtschaftete Moose, aus denen Lehm gewonnen wurde und die Ziegeleibetreiber (genannt bayrisch Loambarone = Lehmbarone) zu Wohlstand gekommen sind. In der Englschalkingerstr. 229 steht noch heute die Villa Theen des Ziegeleibesitzers Josef Hartl und in der Flaschenträgerstraße 7 das Gut von der Ziegelei Rattenhuber. In der Schnorr-von-Carolsfeld-Straße 9 in dem heutigen Kindergarten war früher die Dorfschule.
Erst nach dem 2. Weltkrieg wurden die vielen freien Flächen Englschalkings in Bauland umgewandelt um die Wohnungsnot zu mildern. Wegen dem starken Bevölkerungszuwachses nahmen die Bautätigkeiten immer mehr zu und erreichten ihren Höhepunkt in den 60er und 70er Jahren mit der Erbauung der Siedlungen Cosimapark und Fideliopark. Zwischen 1999 und 2003 wurde die kleine Siedlung Barlowstraße errichtet. Aktuell werden Wohnhäuser an der Englschalkingerstraße Nr. 148-152 und Nr. 225-229 gebaut. Das 14-stöckige Hochhaus M.POR wurde 2016 fertiggestellt. Der Bebauungsplan für die Ecke Brodersenstraße/Barlowstraße wurde ebenfalls 2016 genehmigt. Insgesamt ist die Einwohnerdichte trotz der vielen Grünflächen wegen den vielen Wohnblöcken hier höher als z.B. in Denning, Daglfing, Herzogpark oder Zamdorf.
Der Altersdurchschnitt liegt über dem der Stadt München, wobei vor allem die Zahl der über 65 jährigen hoch ist. Allerdings lässt sich feststellen, dass immer mehr junge Leute wieder Wohnungen in den Wohnhäusern hier suchen.
2. Gebäudetypen und Infrastruktur zum Immobilienwert
Da der meiste Wohnraum in Englschalking in den 60er und 70er Jahren in Form von großen Wohnblöcken entstanden sind ist die Architektur hier recht ähnlich. Die Wohnungen zeichnen sich durch praktikable Grundrisse, viel Helligkeit durch viel Fensterflächen und großzügigen Balkonen aus. Da mittlerweile die Energiesparverordnung strenger wurde erfüllen gerade die Wohnhäuser dieser Generation nicht mehr die aktuellen Anforderungen. Die oftmals raumhohen Fensterflächen sind nicht so isoliert wie moderne Verglasungen, und die vielen Balkone wirken wie Kühlrippen eines Motors, welche die Wärme nach außen befördern. Deshalb ist bei diesen Häusern und Wohnungen besonders auf die Nebenkosten zu achten, welche sich nicht selten um die 5 €/m² bewegen. Gerade Häuser nach WEG werden aber gut in Schuß gehalten, renoviert und auch energetisch saniert, um diesen Nachteilen entgegen zu wirken.
Es gibt viele Grünflächen und Parks, welche diesen Stadtteil begehrt machen. Englschalking weist auch nicht die gleichmäßig hohe Bebauung auf wie die Betonburgen z.B. in Neuperlach. Durch die großzügige Bebauung und den Abstand der relativ hohen Wohnblöcke nimmt man eher das Grün war und hat wenig Beschattung der Wohnungen in den unteren Stockwerken. Die Wohnungen in den oberen Stockwerken haben deshalb auch eine schöne Weitsicht, da kein Hochhaus direkt daneben steht.
In dem Areal rund um den Rienziplatz und zwischen der westlichen Meistersingerstraße und Beckmesserstraße finden sich verteilt kleinere Mehrfamilienhäuser, Reihenhäuser und Einfamilienhäuser. Hier wurden über alle Jahrzehnte des letzten Jahrhunderts diese Häuser erbaut, teilweise ersetzt oder renoviert jeweils entsprechend der zeitgemäßen Architektur.
Ein Areal für ausschließlich Gewerbe ist hier zum Vorteil der Einwohner nicht ausgewiesen.
Die Verkehrsanbindung ist durch die vielen Buslinien und Trambahn gut. An der südöstlichen Ecke von diesem Stadtteil ist der S-Bahnhof-Haltestelle Englschalking. Die gewünschte Verlängerung der U-Bahn 4 mit Haltestellen am Cosimapark und Fideliopark ist geplant. Leider ist der Bau aber noch aktuell nicht in Sicht.
Die meisten Geschäfte des täglichen Lebens liegen in Englschalking konzentriert im Ladenzentrum vom Fideliopark vor dem Hochhaus in der Freischützstr. 17 und in dessen naher Umgebung. In der Cosimastraße 4 befindet sich gegenüber vom Cosima-Wellenbad noch ein weiteres kleines Ladenzentrum. An der Knappertsbuschstraße befindet sich eine Mittelschule und an der Ostpreußenstraße 88 die Grundschule, welche offiziell auch zu Englschalking zählt.
3. Immobilienpreis in der Siedlung Englschalking Bogenhausen
Preis Wohnung Englschalking Bogenhausen
Da sich die Wohnlage in Englschalking von gut bis durchschnittlich bewegt wird hier immer die Preisspanne genannt. Der größte Anteil der Wohnungen wurde ab den 60er Jahre gebaut. Hier ist bei einem Verkauf einer Wohnung in Englschalking bei einer guten Lage Münchens ein Preis bei 5.850 €/m² und 4.650 €/m² bei einer durchschnittlichen Lage aus allen ausgewerteten Verkäufen errechnet. Zu diesen Preisen kommt eine Abweichung von 20% bei einer guten Lage und 15% bei durchschnittlicher Lage mehr oder weniger je nach Microlage, Ausstattung und Erhaltung. Auch hier können die Preise aber noch selbst über dieser Standardabweichung nach oben oder unten ausschlagen.
Wohnungen von 1970 bis 1979 sind bei guter Lage 5.700 €/m² und 4.700 €/m² bei durchschnittlicher Lage. Bei Baujahren 80 bis 89 ist der Wert der Wohnung bei 5.750 €/m² und 5.050 €/m². In den 90ern ist Verkauf einer Wohnung für 6.000 €/m² in guter und 5.550 €/m² in durchschnittlicher Lage gewesen. Ab 2000 sind die Preise für gute Lage bei 6.800 €/m² und 5.900 €/m² bei durchschnittlicher Lage. Für Neubauwohnungen wurden im Mittel über alle Gebiete Münchens der Quadratmeter für 7.150 € verkauft.
Preis Apartment Englschalking
Bei kleinen Wohnungen und Apartments sind münchenweit die Quadratmeterpreise in guten Lagen wie im Cosimapark der Baujahre 1960 bis 1969 bei 6.250 €/m². Apartments der 70er Jahre liegen bei 6.300 €/m². In durchschnittlicher Lage ist der Wert des Apartments über diese beiden Jahrzehnte von 1960 bis 1979 bei 4.925 €/m². Diese Preise spiegeln den Durchschnitt der ausgewerteten Immobilientransaktionen ohne die großen Ausreißer nach oben oder unten wieder. Diese Preise weichen hier aber auch zwischen 15% und 20% nach oben und unten ab.
Preis Erbpacht Englschalking
Eine Wohnung in Erbpacht in Englschalking ist bei 3.650 €/m² wie in Münchens guten und durchschnittlichen Lagen, wenn das Wohnhaus zwischen 1960 und 1969 in München Bogenhausen gebaut wurde. Ein Beispiel dazu ist die Wohnanlage in der Knappertsbuschstraße, welche 1969 errichtet wurde.
Preis Reihenhaus Englschalking Bogenhausen
Der Preis eines Reihenhauses in Münchens guten und durchschnittlichen Lagen 2016 ist bei den Baujahren 1960 bis 1969 mit 6.500 €/m² bei Reiheneckhäusern und 5.950 €/m² bei Reihenmittelhäusern unterschiedlich. Bei Bestandshäusern ist i.d.R. die Größe des Grundstückes der preisgestaltende Faktor, und dieser ist bei Reiheneckhäusern immer größer. Im Jahrzehnt davor ist der Wert des Wohnquadratmeters bei Eckhäusern 6.650 €/m² als auch bei einem Reihenmittelhaus. Bei den ausgewerteten Objekten der 60er Jahre ist die Durchschnittsgröße eines Eckhauses 370 m² im Vergleich zu 215 m² eines Reihenmittelhauses. Die Preis-Mittelwerte weichen im Standard (ohne die großen Ausreißer) um 15% in beide Richtungen ab.
Auch in Englschalking ist es wie fast überall in München, daß die niedrigsten Quadratmeterpreise sowohl bei Reihenmittelhäusern als auch Reiheneckhäusern die Immobilien aus den Erbauungsjahren 1970 bis 1979 erzielen. Reihenmittelhäuser werden 5.450 €/m² mit ca. 135 m² Wohnfläche veräußert und bei Reiheneckhäusern mit ca. 120 m² Wohnfläche liegt der Preis bei ca. 6.400 €/m². In den Reihenhäusern der 80er Jahre ist der Quadratmeterpreis bei 7.000€/m² an der Ecke und 5.750 € in der Reihenmitte. Ab 2000 kostet der Quadratmeter Wohnfläche eines Reiheneckhauses 6.800 €/m² mit 275 m² Grund und 6.700 €/m² bei einem Reihenmittelhaus mit durchschnittlich 185 m² Grundstücksfläche.
Preis Haus Englschalking Bogenhausen
Aufgrund sehr unterschiedlicher Merkmale wie Wohnlage, Baujahr, Wohnfläche und Grundstücksfläche liegen bei freistehenden Häusern die Kaufpreise in einer sehr großen Spannbreite. Münchenweit gab es sogar 2 Einfamilienhäuser für ca. 200.000 € und 7 weitere für ca. 400.000 €. Das obere Ende war 2016 ein Haus mit über 10 Millionen €. Betrachtet werden hier wie im Gutachterausschuß die üblichen Häuser in guten und durchschnittlichen Jahren ohne diese preislichen Ausreißer nach oben oder unten. Ausgewertete Häuser der Baujahre bis 1939 sind zwischen 1.100.000 € und 1.700.000 €. Von 1950 bis 1969 ist der Wert des Hauses in Englschalking zwischen 920.000 € und 1.700.000 €. Von 1970 bis 1989 befinden sich die Preise zwischen 830.000 € und 2.000.000 € und danach bis 2011 zwischen 950.000 € und 1.950.000 €. Wie eingangs erwähnt ist hier aber die Preisbestimmung sehr abhängig von harten Faktoren, welche hier nicht heraus gelesen werden können.
4. Immobilienbewertung und Wohnung verkaufen in Englschalking
Sie überlegen sich den Wert Ihrer Immobilie in Englschalking in Bogenausen? Die oben genannten Quadratmeterpreise sind Richtwerte zur Orientierung, welche nahezu immer nach oben oder unten abweichen, da Bestandswohnungen und Häuser alle unterschiedlich sind im Vergleich zum Neubau (wobei auch bei diesen die Quadratmeterpreise abweichen wie aktuell in den neuen Häusern an der Englschalkingerstr.).
Bei Wohnungen spielt die Mikrolage die wohl wichtigste Preisdominante. Eine Erdgeschoßwohnung liegt durchschnittlich 10% niedriger bei Preis für Verkauf einer Wohnung. Ist die Aussicht auf den grünen Park oder die 4-spurige Freischützstraße oder zur S-Bahnlinie? Aber auch Ausstattung und Zustand entscheiden, wie weit der Preis über oder unter den genannten Durchschnittspreisen liegen. Oder liegt das Einfamilienhaus mit dem Garten zur Englschalkingerstr. oder wie viel Investition bedarf es einer durchschnittlichen Modernisierung?
Gerne helfen wir Ihnen mit der genauen Eingrenzung des Preises und als professioneller Immobilienmakler beim Verkaufen Ihrer Wohnung in München Bogenhausen weiter. Vereinbaren Sie mit uns einen unverbindlichen und kostenlosen Kennenlern-Termin. Dabei geben wir Ihnen gerne eine fachmännische Erstbewertung Ihrer Wohnung in Englschalking kostenlos mit, damit Sie sich die nächsten Schritte gut überlegen können.
Quellen: Kommunalreferat München; immobilienreport.de; Wikipedia; Jahresbericht 2016 des Gutachterausschusses München; Auswertung von Immobilienpreisen und Quadratmeterpreisen durch den Immobilienmakler Bogenhausen XEBRA GmbH
Der Marktbericht Immobilie Englschalking Bogenhausen ist nicht geeignet für eine qualifizierte Wertermittlung eines konkreten Immobilienpreises und dient lediglich zur ersten Orientierung. Deshalb sollte die konkrete Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen oder Immobilienmakler für Bogenhausen erfolgen. Haftungsausschluss für die generelle Richtigkeit.
Text und Bilder: XEBRA GmbH
Aktualisiert am 20.06.2017
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